나대지
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나대지(裸垈地, open space)는 지상에 건축물이 없는 대지(垈地)를 말한다.[1]
목차
개요[편집]
나대지는 건축물 등 지상물(地上物)이 없는 택지로 도시계획법 등 공법상의 제약이나 행정 규제도 받고 사법상의 제약도 받는 토지를 말한다. 택지 소유 상한에 관한 법률에서는 지적법 제5조의 규정에 의한 지목(地目)이 대(垈)인 토지 중 영구적 건축물이 건축되어 있지 않은 토지를 뜻한다. 쉽게 말하면 건축물이 없는 대지이다.
간혹 나대지를 하나의 지목으로 착각하는 분들이 있는데 나대지는 건축물이 없는 대지를 다른 말로 부르는 용어일 뿐 지목이 아니라는 점 알고 있는 것이 좋을 듯하다. 전, 답 등은 지목을 나타내지만 나대지는 지목이 아닌 대지를 부르는 다른 말이다. 구체적으로는 지목이 대지(垈地)인 토지로서 영구적 건축물이 지어져 있지 않은 토지와 건축물이 지어져 있는 토지라 하더라도 무허가 건물이 지어져 있는 토지, 건축물의 부속 토지가 너무 넓어 일정 기준을 초과하는 토지 등을 말한다.
그러나 나대지라 하더라도 토지수용법에 의하여 수용될 예정인 토지와 도로·공원·광장 등과 같은 도시계획 시설이 설치되기로 결정된 토지, 건축물 부설 주차장으로서 일정 기준 면적 이내의 토지는 택지 소유 상한 면적의 합산 대상에서 제외된다. 곧 나대지는 미 이용 택지인 동시에 언제라도 최고유효이용 원칙과 소유자의 의사대로 자유롭게 사용·수익·처분을 기대할 수 있는 부동산으로, 시장성이 가장 높으며 택지의 기본적인 형이라 할 수 있다.[2]
평가와 관리[편집]
평가[편집]
부동산과 같은 실무에서는 나대지를 대지보다 더 높게 평가를 한다. 대지는 전이나 답과 같은 농지에 비하여 값이 비싸다. 그 이유는 대지는 바로 건축이 가능한 토지이지만 농지는 농지전용부담금을 지불하고 대지로 전환을 해야 하기 때문이다. 또한 대지는 이미 건축물이 있던 토지라면 상수도, 하수도, 전기 등의 기반 시설이 되어 있기 때문에 이런 비용을 줄일 수 있기 때문이다.
그러면 건축물이 없는 토지인 나대지와 건축물이 있는 토지의 가치는 어떻게 될까? 만약 다른 모든 조건이 똑같은 토지라면 나대지가 좀 더 높은 가치 평가를 받게 된다. 이유는 다음과 같다.
- 만약 대지 위에 건축물이 있는데 그 건축물이 노후되어 철거를 해야 한다면 이 건물의 철거비용이 추가되기 때문에 나대지보다 낮게 평가된다.
- 아직 사용 가능한 건축물이 있다고 하여도 모든 조건이 동일하다면 최고유효이용 관점에서는 나대지가 더 높게 평가를 받을 수 있다. 즉 지금 사용 가능한 건물보다는 좀 더 좋은 건물을 지을 수 있기 때문이다.
- 또한 도심지역의 나대지는 맹지일 수도 있다. 대부분 건물이라는 숲에 가려져 버리는 경우가 많다. 이런 경우 합필을 생각해 볼 수 있다. 등기부 상의 2 필지 이상의 토지를 합쳐서 하나로 만드는 과정인데 이걸 통해 주변의 도로와 인접하게 되면 땅의 가치는 배 이상이 될 수 있다.
관리[편집]
나대지는 제대로 관리하면 큰돈이 될 수 있다. 농가주택이나 폐가가 딸린 땅이 나오면 멸실 신고를 하지 않고 나대지로 만드는 것이 유행한다. 나대지가 된 후엔 관리를 해줘야 하는데 안 할 경우 쓰레기장이 될 것이다.
공터가 된다면 울타리를 세우거나 밭으로 사용하는 등 다른 용도로 변경을 해야 한다. 나대지는 지목으로는 대지이기 때문에 형질 변경의 절차를 거치지 않아도 건축물을 짓는 게 자유롭다. 근린생활시설 주변의 나대지는 주차장으로 활용되는 것을 많이 볼 수 있는데 주차장의 경우 연간 수입 금액 비율이 땅값의 3%를 넘으면 종합부동산세를 내지 않는다. 다른 것으로는 조경 및 식재 7% , 자동차 학원 10% 등 나대지는 제대로 관리만 해주면 금사라기 땅이 될 수 있다는 것을 명심해야 한다.[3][4]
매매 시 주의 점[편집]
나대지는 한마디로 토지 위에 건축물이 없는 깨끗한 토지이다. 이런 토지를 매입하면 아무 문제가 없을까? 그러나 이런 나대지도 주의를 하지 않으면 매수하고도 건축 허가를 받을 수 없는 경우가 발생할 수가 있다. 대지 토지 매매 시 주의할 점은 아래와 같다.
건축물대장 확인[편집]
먼저 토지 위에 건축물이 없는 경우에도 건축물대장을 반드시 확인해야 한다. 건물이 없는데 왜 건축물대장을 확인해야 할까? 이유는 다음과 같다.
- 건축물대장을 보면 기존 건물이 철거되고 건축물대장은 멸실되지 않고 그대로 남아있는 경우, 건축물대장을 말소하려면 건축물대장상의 소유자의 동의가 필요하다. 그래서 기존 건축물대장이 말소 되지 않으면 매수인은 신규 건축 허가를 받을 수 없기 때문이다.
- 건축대장 소유자와 등기부등본 소유자가 다른 경우에는 건축물대장 말소가 더욱 어려워질 수 있다. 그래서 아무리 겉으로 보기에 깨끗한 토지라도 계약을 하기 전에 반드시 건축물대장에 건물이 남아 있는지를 확인해야 한다.
- 토지 위에 건물이 있는데 미등기 상태이면서 건축물대장만 존재하고 토지의 등기부상 소유자와 건축물대장상의 소유자가 다른 경우, 이 두 가지 상황에서 무심코 토지 구입 시 나중에 건물 멸실하는데 어려움이 발생할 수가 있다. 그래서 계약할 때 매도인이 잔금 시까지 건물을 멸실해 주고, 건축물대장을 말소해 주는 조건으로 매매를 진행하는 것이 안전하다.
건축 허가나 개발행위 확인[편집]
건축 허가나 개발 행위가 살아있는지 반드시 확인해야 한다. 이유는 다음과 같다.
- 토지 위에 건축 허가한 흔적이 전혀 없다고 해도 반드시 건축 허가가 있는지 확인해야 한다. 만약에 종전 소유자가 건축 인허가를 받았다면 해당 토지를 매도하더라도 종전 소유자 건축허가와 개발 행위 허가는 그대로 남아 있게 된다. 즉, 소유권이 매수자에게 이전되었다고 해도 건축 허가가 소멸되는 것이 아니고 그렇다고 매수인에게 건축 허가가 이전되는 것이 아니기 때문이다. 토지의 소유권과 건축물의 소유권을 별개라고 생각하면 된다.
- 만약에 매수한 토지 위에 이미 건축 허가나 개발행위가 그대로 살아있다면 매수인은 과연 건축 허가를 받을 수 있을까? 기존의 건축 허가나 개발행위가 중복된 허가이므로 매수인은 건축 허가를 받을 수 없다. 그러므로 토지에 대한 소유권이 이전된다고 해서 기존의 건축 허가까지 매수인에게 당연히 이전되는 것은 아니다.
- 건축 허가 확인 여부를 매도인에게 구두로 물어보지 말고 반드시 해당 관청인 건축 인허가 관청에 직접 문의해야 한다.
- 간혹 매도인의 토지 보유기간이 짧은 경우에 매도인 이전의 소유자가 건축허가를 받아놓은 경우 매도인도 이 사실을 모르고 토지를 매매하는 경우도 있다. 그래서 공인중개사는 해당 관청에 문의해서 건축 허가가 살아있는지를 직접 확인하는 것이 좋다.
- 만약에 기존 건축 허가가 있는 상태에서 매매할 때는 계약서 특약을 다음과 같이 잘 작성해야 한다.
- 특약사항 : 잔금 시까지 매도인은 건축 허가를 취소한다. 또는 매도인은 건축 허가 명의를 매수인에게 이전하기로 한다. 특약에서 건축 허가를 명의이전 받기로 하면 매수인 입장에서는 잔금 지급전에 건축 허가를 받아서 공사기간을 단축시킬 수 있어서 매수인의 장점이 될 수 있다.
경매 시 주의 사항[편집]
나대지가 경매로 나왔을 때, 경매 대상 토지를 낙찰받았다고 해서 토지의 건축 허가에 대한 권리까지 자동 승계되는 것이 절대 아니다.
- 경매로 토지 소유권을 득한 이후, 건축 허가된 사항의 명의변경을 위해서는 건축주의 동의서 또는 판결정본이 필요하다.
- 기존 건축 허가를 말소 후 새로운 건축 허가를 득할 수도 있지만, 먼저 기존 건축 허가사항을 취소해야 함, 이때에도 기존 건축주의 동의가 필요하다.
- 해결 방법으로 기존 건축주와 협의해서 해결해야 하며, 협의 결렬 시 기존 건축주를 피고로 소송을 제기하여 승소해야 한다. 대부분 건축주가 요구하는 것은 건축 허가 시 지출된 투자비용이므로, 경매 입찰 전에 반드시 이를 감안해야 한다.
나대지 점유상태 확인[편집]
해당 나대지 토지의 점유상태를 체크해야 한다. 나대지인 줄 알고 해당 토지를 매입하였다가 경작을 하는 사람이 있으면 법적 분쟁이 발생할 여지가 있기 때문이다.[5][6]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈나대지〉, 《네이버 국어사전》
- ↑ 〈나대지〉, 《네이버 지식백과》
- ↑ sunnyfunny, 〈나대지란 무엇이며 나대지가 대지보다 좋은 이유는?〉, 《티스토리》, 2019-08-15
- ↑ 황선관, 〈나대지, 대지?〉, 《티스토리》, 2019-12-02
- ↑ sunnyfunny, 〈나대지 를 구입할때 조심해야 할 점들〉, 《티스토리》, 2018-06-19
- ↑ 가시아방, 〈나대지 토지 구입시 주의할 점#황금빛세상〉, 《네이버 블로그》, 2019-06-08
참고 자료[편집]
- 〈나대지〉, 《네이버 국어사전》
- 〈나대지〉, 《네이버 지식백과》
- sunnyfunny, 〈나대지란 무엇이며 나대지가 대지보다 좋은 이유는?〉, 《티스토리》, 2019-08-15
- 황선관, 〈나대지, 대지?〉, 《티스토리》, 2019-12-02
- sunnyfunny, 〈나대지 를 구입할때 조심해야 할 점들〉, 《티스토리》, 2018-06-19
- 가시아방, 〈나대지 토지 구입시 주의할 점#황금빛세상〉, 《네이버 블로그》, 2019-06-08
같이 보기[편집]
