높이제한

높이제한(高度制限 , building height control)은 건축 제약 조건의 하나로 건축물의 높이 상한, 하한, 일조권 확보 등의 규정이 있다. 일조, 통풍, 통경, 조망, 경관, Privacy, Sky Line 등의 적정한 유지와 가로구역별로 주변환경과 조화를 이루는 건축물의 건축을 유도하기 위하여 층수 및 건물높이를 규제하는 수단이다.

가로구역별 건축물의 높이제한[편집]

도시의 위생적이고 쾌적한 환경을 확보하고, 도시미관과 토지이용의 효율을 높이기 위해 가로구역별로 건축물의 높이를 지정 · 공고하는 제도이다.

「건축법」에 따라 가로구역(도로로 둘러싸인 일단의 지역)을 단위로 하여 건축물의 높이를 지정 · 공고하는 제도로서, 건축물의 높이는 도시관리계획 등 토지이용계획, 해당 가로구역이 접하는 도로의 너비, 상 · 하수도 등 간선시설의 수용 능력, 도시미관 및 경관계획, 해당 도시의 장래 발전계획 등을 고려하여 정한다.

가로구역별 건축물의 높이 제한의 세부기준은 지방자치단체의 조례에서 정하도록 하고 있다. 허가권자가 지방건축위원회의 심의를 거친 경우에는 가로구역별 건축물의 높이를 완화할 수 있으며, 동일한 가로구역일지라도 높이를 다르게 정할 수 있어 종전의 도로 사선에 의한 높이 제한1)보다 합리적인 관리가 가능하다.

「서울특별시 건축 조례」에서 규정하고 있는 가로구역별 건축물 높이 제한은 다음과 같다.

1. 제1종전용주거지역 안에서의 주거용건축물의 층수는 2층 이하로서 높이 8m 이하로 하며, 주거용 이외의 건축물의 높이는 2층 이하로서 11m 이하로 함

2. 상업지역 · 준주거지역 · 준공업지역 · 시가지 · 특화경관지구 및 시장이 도시경관 조성을 위해 필요시 지정한 가로구역별 건축물의 최고높이와 높이 기준은 시장이 지정 · 공고함

3. 단, 지구단위계획구역은 해당 건축계획의 기준, 정비구역은 「도시 및 주거화경정비법」, 재정비촉진지구는 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」, 한양도성 역사도심은 「서울특별시 한양도성 역사도심 특별지원에 관한 조례」에 근거하여 건축물의 최고높이를 정함

4. 가로구역별 건축물의 최고높이를 완화하여 적용할 필요가 있을 시에는, 위원회의 심의를 거쳐 최고높이를 완화하여 적용함

건축물의 높이제한 규정[편집]

건축법에서 건축물의 높이를 관리하는 목적은 개별 건축물의 건축안전과 일조, 통풍, 채광, 미관 등 도시 환경 및 나아가 토지이용의 효율성을 도모하기 위하여 규정하고 있다. 건축물의 높이제한 규정은 크게 4가지이다.

법명	규정
국토의 계획 및 이용에 관한 법률	용도지역에서의 높이제한
국토의 계획 및 이용에 관한 법률	용도지구에서의 높이제한
건축법	건축물의 높이제한
건축법	일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한

건축물의 높이 산정은 지표면으로부터 건축물의 상단까지의 수직거리이다.

건축물 높이 산정의 일반 기준@이재인

팔로티 건축물의 높이 산정 기준: 가로구역별 건축물 높이제한 지정, 공고 구역 내 건축물 및 공동주택의 일조권 적용시(왼쪽)와 일반건축물(오른쪽)Ⓒ이재인

옥탑과 난간 등 건축물 높이 산정의 세부 기준

(1) 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑·계단탑·망루·장식탑·옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 1/8이하인 경우

[사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에는 1/6]

그 부분의 높이가 12m를 넘는 경우에는 그 넘는 부분만 해당 건축물의 높이에 산입한다.

건축물의 옥상에 설치되는 옥탑 등의 높이 산정 기준 Ⓒ이재인

예를 들어 건축면적이 800㎡이고, 각층의 층고가 3m인 10층짜리 건축물의 경우 옥탑 면적이 건축면적 1/8인 100㎡이하라고 하더라도 옥탑의 높이가 15m라면 12m를 제외한 3m는 건축물의 높이에 산입되어 건축물의 높이는 3m X 10층 + 3m = 33m가 된다.

옥탑면적과 높이에 따른 건축물의 높이산정의 변화 Ⓒ이재인

(2) 지붕마루장식·굴뚝·방화벽의 옥상 돌출부나 그 밖에 이와 비슷한 옥상 돌출물과 난간벽(그 벽면적의 1/2 이상이 공간으로 되어 있는 것만 해당)은 그 건축물의 높이에 산입하지 않는다. 즉, 건축물의 장식적 돌출물은 건축물의 높이에 산정되지 않는다.

일조확보를 위한 높이규정

(1) 지표면 간 고저차가 있는 경우 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 본다.

일조권 규정 적용 시 건축물 높이 산정의 기준 (지표면 간 고저차가 있는 경우): 일반건축물 Ⓒ이재인

(2) 전용주거지역 및 일반주거지역을 제외한 지역에서 공동주택을 다른 용도와 복합(주상복합)하여 건축하는 경우 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다.

전용주거지역 및 일반주거지역을 제외한 지역에서 '주상복합'으로 건축하는 경우 일조권 적용 시 건축물의 높이 기준은 공동주택의 가장 낮은 부분 Ⓒ이재인

전면도로에 의한 건축물의 높이제한

(1) 도로가 경사지일 경우 그 건축물이 접하는 범위의 전면도로 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 본다.

전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우 사례 Ⓒ이재인

가중평균 높이 = 대지에 접한면적(H)/대지에 접한 둘레(A)

대지에 접한 건축물의 둘레길이는 (20mX2) + (10mX2) = 60m이고,

대지에 접한 면적은 [(H1=20mX3m/2) X 2(H1이 2부분이므로) + (H2= 10m X 3m)] = 90㎡이므

가중평균 높이는 90/60 = 1.5m이다.

가중평균 높이 산정을 위한 접지 둘레(A)와 접지 면적(H1와 H2) Ⓒ이재인

가중평균 높이선 산정에 의한 건축물의 높이Ⓒ이재인

그 고저차의 1/2의 높이만큼 올라온 위치에 그 전면도로의 면이 있는 것으로 본다.

(3)도로보다 지표면이 낮을 경우 실제도로면을 전면도로면으로 본다.

반자높이

반자높이는 방의 바닥면으로부터 반자까지의 높이로 한다. 다만, 한 방 내에서 반자높이가 다른 부분이 있는 경우는 그 각 부분의 반자면적에 따라 가중평균한 높이로 한다. (「건축법 시행령」 제119조 제1항 제7호)

반자높이의 개념 Ⓒ이재인

가중평균 높이

고저차가 있는 거실의 반자(천장)높이 산정 Ⓒ이재인

층고

층고는 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이로 한다. 다만, 한 방에서 층의 높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분 높이에 따른 면적에 따라 가중평균한 높이로 한다. (「건축법 시행령」 제119조 제1항 제8호)

층고의 개념 Ⓒ이재인

처마높이

처마높이란 지표면으로부터 건축물의 지붕틀 또는 이와 비슷한 수평재를 지지하는 벽, 깔도리 또는 기둥의 상단까지의 높이이다.(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제6호)

층수

층수에 산입하지 않는 부분

(1) 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑·계단탑·망루·장식탑·옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 1/8이하인 경우

[사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에는 1/6]

건축물의 층수에 산입하지 아니한다.

(2) 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니한다.

층의 구분이 명확하지 않은 건축물의 경우 높이 4m마다 하나의 층으로 산정한다.

건축물이 부분에 따라 층수가 다른 경우 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다.

동영상[편집]

참고자료[편집]

〈높이 제한〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
〈가로구역별 건축물의 높이 제한〉, 《서울시 도시계획용어사전》
기린, 〈건축법_건축물의 높이규정〉, 《네이버 블로그》, 2016-04-15

같이 보기[편집]

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