부동산 투자
부동산 투자(不動産投資)는 토지나 건물, 수목 따위의 움직여 옮길 수 없는 재산에 대한 투자를 말한다.
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개요[편집]
투자란 장래의 현금수입과 현재의 현금지출을 교환하는 행위이다. 즉, 투자란 장래의 불확실한 수익을 위해 현재를 현실화한 소비를 희생하는 것이다. 불확실한 장래의 현금수입을 위해 현재의 소비를 희생하고 현금을 지출한다는 것은 위험이 수반되는 일이다. 보통 부동산 투자하면 시세차익형 투자를 말하는 것이지만 긴 하락장과 임대사업의 증가 추세에 의해 수익형 부동산 투자도 많아졌다. 이 두 가지의 투자 방법은 부동산이라는 같은 대상을 가지고 있음에도 그 목적이나 성격에 있어서는 매우 큰 차이를 보여주는데, 시세차익형 부동산 투자의 경우는 매입가와 매도가의 차이를 통해 수익을 실현하는 것이기에 미래지향적이고 불확실성하며 상대적으로 큰 위험성을 지니게 되며 또한 그 위험만큼이나 기대 수익이 높다. 이에 반해 임대수익형 부동산 투자의 경우는 부동산을 보유하는 동안에 나오는 임대수익을 목적으로 하기에 미래의 수익을 기대하는 것이 아니라 현재 시점에서의 수익을 기반으로 이루어지며 보다 높은 확률로 수익이 이루어진다는 측면에서 위험성은 적다. 또한 임대수익은 변동성이 적기에 어느 정도는 수익도 정해져 있다. 즉 시세차익형 부동산 투자는 변동성이 크고 그에 반해 수익도 크지만, 임대수익형 부동산 투자는 변동성이 적고 그에 반해 수익도 상대적으로 고정되어 있다. 이러한 특성으로 인해 부동산 상승기에는 현재보다는 미래에 대한 기대로 인해 시세차익형 부동산이 강세를 가지고 부동산 하락기에는 미래에 대한 불확실성으로 인해 현재에 더 안전한 수익형 부동산이 강세를 보여준다.
부동산 상승기에는 보통 금리 인상이 함께 진행되기에 대출금리의 인상이 발생하게 되는데, 대출금리의 인상은 대출금리와 임대수익률의 격차를 줄이게 되어 임대수익률의 가치를 하락시킨다. 반면에 시세차익형의 경우는 대출금리를 충분히 커버할 수 있는 수익이 발생하기에 대출금리의 영향은 크게 받지 않는다. 오히려 대출 가능 금액의 영향을 받게 되며 부동산 하락기에는 정반대로 금리인하로 인하여 금리와 임대수익의 격차가 벌어지게 되고 이는 임대수익의 가치를 상승시키게 된다. 시세차익이 발생하지 않는 상황이기에 시세차익형 부동산은 이자에 대한 부담을 느끼게 된다. 부동산의 상승기나 하락기의 변곡점에서는 이 두 가지 유형의 투자법이 서로 섞여서 상승작용을 나타나게 되는데, 시세차익형 부동산이 오히려 높은 임대수익률을 보여주거나 임대수익형 부동산이 오히려 높은 시세차익을 보여주기도 한다. 현재 시장의 상태가 상승기의 초반부를 지나는 상태이기에 앞으로의 부동산 시장에서 주목받을 종목은 임대수익형보다는 시세차익형이 될 것이라 보기 때문이다. 시세차익형 부동산 투자라는 것은 미래의 가격 상승을 기대하는 것이기에 현재가 아닌 미래에 목표가 있는 것이고 그런 면에서 미래를 예측해야 하는 것이다.[1]
부동산 투자의 종류[편집]
부동산 투자유형에 따라서 투자 방법이 다르며 요즘은 인터넷의 발달과 정보의 다양화로 부동산 투자하는 연령이 많이 낮아진다. 부동산 투자에서 기대를 할 수 있는 수익은 '임대수익', '시세차익' 두 가지로 나눌 수 있다.
임대수익형[편집]
임대수익은 큰 시세차익보다는 생존에 대한 걱정이 사라지는 투자라고 생각된다. 어느 정도 자산 규모를 달성하거나, 고정 수입이 없어지는 은퇴 시점, 또는 구두쇠 재테크를 이용한 목돈 종잣돈 마련에 성공한 20대 투자에 적합하다. 즉, 자본금 + 대출금으로 부동산 투자가 가능하기 때문이다. 이런 임대수익은 보통 매수 시점에 그 수익률을 확정해서 정하게 된다. 예를 들어 고정금리 3% 은행에서 5000만 원을 빌리고, 종잣돈 1억 원을 가지고 작은 오피스텔을 구매했다. 월세를 60 정도 받는다고 생각하시며 보증금이 2000만 원 내외로 형성이 될 것이며 그럼 내가 1억 5천을 투자했지만, 보증금을 받아 계약기간 동안 다른 곳에 투자를 할 수 있는 여력이 생기게 된다. 5천만 원의 이자는 12.5만 원 정도로 월세에서 제하고 나면 매달 47.5만 원의 임대수익이 생기게 된다. 물론 이것은 오피스텔 입주가 되거나 주변 오피스텔 임대료에 따라 달라질 수 있으나, 이자와 월세 등이다. 계산을 잘해보면 생각보다 임대수입이 괜찮으며 오피스텔의 경우 시간이 지나면 가격이 떨어질 수 있음을 인지해야 한다.
시세차익형[편집]
대표적인 시세차익형 부동산 투자유형에는 크게 일반물건 투자, 재개발/재건축 물건 투자, 분양권 투자, 경매물건 투자 등으로 나눠 볼 수 있다.
- 일반물건 부동산 투자 : 일반물건 투자의 경우 매월 안정적인 현금 흐름을 확보하는 것이 아닌 물건을 샀을 때와 물건을 팔았을 때의 시세차익을 계산하게 된다. 일반적으로 전세를 끼고 매매하는 갭 투자의 형태로 진행이 된다. 대출을 이용할 수 있으며 보유기간의 시세 상승분이 각종 세금 및 대출이자의 합계액보다 많이 되는 시점에서 매도해야 그만큼의 차익을 갖는 투자 방법이다. 임대수익형 투자와 비교하면 수익금이 들어오는 시점이 많이 늦지만, 주변시세의 상승 시 높은 수익을 내게 된다.
- 재개발/재건축 부동산 투자 : 재개발/재건축 투자란 재개발이나 재건축이 진행 예정이거나, 진행 중인 물건을 매수한 뒤, 재개발 또는 재건축의 각 단계가 진행됨에 따라 상승하는 시세에 따른 시세차익을 목표로 하는 투자를 말한다. 현재 재개발/재건축에 대한 분양 자격이 있는 주택이나, 추후 분양 자격이 주어질 수 있는 주택을 매수하는 방식이다. 이 부동산 투자의 장점은 진행단계에 따라 상승하는 시세가 뚜렷하므로, 추후 가격 상승 시점 및 매도 시점을 잡는 데 유리하다. 하지만, 생각보다 많은 초기 비용이 들어가는 것이 단점이다.
- 분양권 매수 등에 따른 부동산 투자 : 분양권 투자란, 건물 완공 시 실제 입주할 수 있는 권리를 입주 전 일정 기간에 프리미엄을 받고 매도하여 발생하는 시세차익을 말한다. 분양권 투자의 장점은 직접 청약에 당첨되면 입지에 따라 큰 프리미엄을 취득할 수 있는 장점이 있다. 다만 높은 프리미엄을 받을 수 있는 곳에 대한 청약이 쉽게 이루어지지 않아 생각보다 힘든 투자 방법이다. 이는 가장 적은 돈으로 할 수 있는 부동산 투자이다.
- 경매 및 공매 물건 투자 : 경매 및 공매 물건 투자란, 전 소유자의 채무불이행 등의 문제로 경매/공매 시장에 나온 물건을 입찰하여 소유권을 취득함으로써 시작하는 투자 방법이다. 저가로 사들인 물건을 인테리어 등을 새로 해서 시세보다 높은 가격에 판매하는 방식이 제일 많이 사용되고 있다. 하지만, 경매 및 공매의 경우 누구나 참여할 수는 있지만, 입지 조건과 물건의 하자 등을 신경 써야 하는 부분, 입찰받고 나서, 세입자가 거주하고 있을 때 처리해야 하는 문제 등이 생길 수 있다. 유튜브에 경매 및 공매 물건 낙찰 방법이 상세히 나와 있고, 부동산 투자 학원, 부동산 투자 공부방, 부동산 투자 영상 등을 통해 배우면 누구나 가능하다. 위에 설명한 4가지의 시세차익 부동산 투자 중에 가장 큰 수익을 기대할 수 있는 부동산 투자 방법이다.[2]
부동산 투자의 장단점[편집]
장점[편집]
부동산 보유기간에 타인에게 빌려주거나 소유자 자신이 직접 사용하여 얻은 지대나 임대료 수입 등을 말한다. 처분 시 자산가치 상승으로 발생하는 양도차익, 매매차익 등을 말한다. 이자율이 낮은 타인자본을 이용하여 자기 자금의 수익률을 극대화하는 것을 말한다. 세제상 감각 사, 낮은 세율, 면세 등의 기회가 있어 세금을 줄이거나 최소화할 수 있다. 부동산은 인플레이션에 대한 방어 효과가 있다. 부동산 소유함으로써 얻는 만족은 많은 투자자에게 중요한 구실을 한다. 부동산 증권이나 채권 등과 같은 투자재산과 마찬가지로 투자자에게 인적 통제의 기회를 부여한다. 부동산을 개발하여 이익을 얻기도 하고 부동산에 투자하여 이윤을 획득하기도 한다.
단점[편집]
환금성은 자산을 현금으로 바꾸기 쉬운가에 따라 판단하며, 자산은 그것이 시장가격과 같은 현금으로 속히 팔리면 환금성이 좋다고 한다. 부동산은 일반적으로 예금, 주식, 채권보다 환금성이 낮은 편이다. 부동산 투자 시 사업위험부담이나 금융위험부담이 발생할 수 있다. 사업위험은 계획하거나 예측한 수준의 수입이 실현되지 않을 가능성을 말하는 것이며, 금융위험은 금융부채로 발생하는 부가적인 위험을 말한다. 소유자는 투자 기간 계속 임대를 유지하고 부동산을 적절한 상태로 유지해야 하며, 이러한 업무에는 돈, 시간, 노력 등의 많이 소모된다. 중개수수료 등 거래비용 부담이 크다. 부동산 투자에는 많은 행정적 통제가 발생하며, 이러한 정부의 통제와 규칙은 구매비용이나 소유에 대한 추가 비용을 부담시킨다.
투자와 투기[편집]
부동산 투기는 부동산을 구매하는 목적이 단순히 자본차익을 기대하는 것이며, 따라서 보유기간 중에는 부가가치를 증진하는 아무런 행위를 하지 않고 불로소득을 얻고자 하는 행위라고 정의된다. 바로우 교수는 "투기는 자본이득을 얻는 것을 목적으로 자신의 위험부담으로 금전을 투입하는 것을 의미한다."라고 정의하고 있다. 그러나 현실적으로 투자와 투기를 구분하기는 매우 어렵다. 투자자의 의도를 가지고 투자와 투기를 구분하는 것을 개념적으로는 가능할지 모르나 현실적으로는 불가능한 일이다.[3]
부동산 투자의 위험과 수익[편집]
부동산 투자 위험과 개념[편집]
모든 의사결정은 예상되는 결과를 기대하고 행해진다. 그러나 실현된 결과가 예상한 결과와 정확하게 일치하는 경우는 그리 흔하지 않다. 실현된 결과가 예상한 결과에서 벗어날 가능성을 불확실성 또는 위험이라 한다. 불확실성이란 기대한 장래의 수익이 실현된 수익과 달라지는 정도를 지칭한다. 달라지는 정도가 클수록 불확실성은 커지고, 달라지는 정도가 작을수록 불확실성은 작아진다. 현대의 부동산 투자이론에서도 기대소득에 대한 변동 가능성을 위험으로 파악하고 있다. 정규분포를 가정한 임의의 자산 A와 B 중 평균(기대수익률)에서 벗어나는 범위가 더 큰 B 자산이 A 자산보다 더 위험하다. 이처럼 위험은 통계학적으로 평균에서 벗어날 가능성인 분산 또는 표준편차에 의하여 투자위험의 크기를 측정할 수 있다.
부동산 위험의 유형[편집]
사업상의 위험이란 부동산사업 자체로부터 연유하는 수익성에 관한 위험이다. 사업상의 위험에는 시장 상황으로부터 야기되는 것이 많이 있는데, 이를 시장위험이라 한다. 일반 경제의 위축, 인구구조나 기술 수준의 변화로 인한 부동산 수급에 대한 영향 등이 그것이다. 독신자의 증가는 단독주택에 대한 수요보다 소형 아파트나 임대주택에 대한 수요를 증대시킨다. 이 같은 수요와 공급의 변화는 부동산업의 수익성에 대한 위험을 증대시키는 중요한 요인이 된다. 운영위험이란 사무실의 관리, 근로자의 파업, 영업 경비의 변동 등으로 인해 야기될 수 있는 수익성의 불확실성을 폭넓게 지칭하는 개념이다. 부동산의 위치고정성과 투자자에게 또 다른 위험을 제공하는 원천이 된다. 부동산의 위치 고정성 때문에 사업상 안게 되는 위험을 위치적 위험이라 한다. 위치적 위험은 모든 사업에 공통되는 문제이기는 하나, 부동산업의 경우에는 특히 그 정도가 심하다. 어떠한 투자를 막론하고 투자재원 전부를 자기자본으로 하는 경우는 그리 많지 않으며, 부동산 투자의 경우도 마찬가지이다. 많은 부동산 투자자도 부채를 투자재원 일부로 사용한다. 부채는 사채인 경우도 있으나, 더 일반적인 것은 대상 부동산을 담보로 하는 저당대부이다. 전체 투자자산 중 부채 분을 제외한 나머지 자기자본의 몫을 '순자산의 자본' 또는 그냥 지분이라 한다. 부채를 투자재원 일부로 사용하게 되면, 기간마다 원금과 이자를 내야 한다. 전체 수입에서 경비, 이자, 세금 등을 제외하고 남은 부분이 바로 지분에 대한 대가가 된다. 지분에 대한 대가가 투자 지분에서 차지하는 비율을 지분수익률이라 한다.
부채를 사용하여 투자하게 되면 자기자본에 대한 수익률, 즉 지분수익률이 증가할 수 있다. 예를 들어, 10억 원을 투자하면 2억 원의 수익이 생기는 사업이 있다고 하자, 그런데 이 사업을 4억 원은 지분으로 하고, 나머지 6억 원은 이자율 10%의 부채로 했다고 하자, 그렇다면 이 사람의 지분투자에 대한 수익은 원래의 수익 2억 원에서 이자로 지불되는 6,000만 원을 제한 1억 4,000만 원이 된다. 그리고 이 경우의 지분수익률은 35%가 된다. 전체 투자에 대한 수익률이 20% 것에 비교하면 지분수익률이 많이 증가하고 있음을 알 수 있다. 이처럼 부채의 사용이 지분수익률이 미치는 영향을 '지렛대효과'라 한다. 부채의 비율이 높으면 지분수익률이 높아질 수 있지만, 마찬가지로 부담해야 할 위험도 그만큼 커진다. 즉 부채가 많으면 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성도 커지며, 파산할 위험도 그만큼 더 커지게 되는데 이것을 금융적 위험이라 한다. 투자금액을 모든 자기자본으로 조달할 때 금융위험을 제거할 수 있다.
법적 위험[편집]
투자자들이 부동산에 대해 가지는 재산관은 법적 환경에 많은 영향을 받는다. 정부의 여러 가지 정책, 지역지구제, 토지이용규제 등은 법적 환경의 중요한 구성요소가 된다. 부동산에 관한 의사결정은 이 같은 법적 환경하에 이루어지는 것이므로, 법적 환경의 변화는 부동산 투자에 대한 위험을 변화시킨다. 부동산 세제나 감가상각방법의 변경, 부동산의 사용이나 임대료에 관한 법의 변경도 부동산 수익에 관한 불확실성을 일으키는 원인이 된다. 정부의 화해 정책이나 재정정책은 시장이자율을 변화시켜 부동산의 수익성에 영향을 준다.
인플레의 위험[편집]
인플레란 물가의 전반적인 상승을 의미한다. 연례적인 인플레는 부동산 의사결정의 환경을 극적으로 바꾸어 놓았다. 인플레가 심하게 되면 대출자는 원금의 실질적인 가치가 하락하는 위험을 안게 된다. 따라서 대출자는 이 같은 위험을 피하려고 고정이자율로 대출하는 대신 변동이자율로 대출하기를 선호하게 된다. 이렇게 되면 채무자들은 이자 지급과 원금상환에 가중한 부담을 안게 된다. 한편 투자도 인플레에 대한 적절한 보상이 주어지기를 원하므로 투자에 대한 요구수익률도 그만큼 상승하게 된다. 따라서 부동산 임대차계약이나 관리계약 등 모든 장기적인 계약에서는 장래의 인플레 위험에 대한 세심한 배려가 필요한다.
유동성 위험[편집]
유동성 위험이란 투자부동산을 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실 가능성을 의미한다. 얼마나 이른 시일 안에 얼마나 손해 받지 않고 현금으로 바꿀 수 있는지의 정도를 '유동성'이라고 한다. 따라서 유동성이 가장 높은 자산은 현금이라 할 수 있다. 부동산은 원하는 시가에 현금화하는 것이 일반 금융상품에 비해서 쉽지 않고, 급매를 할 때 많은 가격 양보를 해야 하는 유동성 위험이 매우 큰 투자상품이다.[3]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 신성철, 〈부동산 투자란 무엇인가〉, 《네이버 블로그》, 2016-03-15
- ↑ 골목쎄오, 〈부동산 투자에는 어떤 것이 있을까 - 부동산 투자유형〉, 《티스토리》, 2022-09-21
- ↑ 3.0 3.1 365newday, 〈부동산 투자란?〉, 《티스토리》, 2018-03-23
참고자료[편집]
- 〈부동산 투자〉, 《네이버 국어사전》
- 신성철, 〈부동산 투자란 무엇인가〉, 《네이버 블로그》, 2016-03-15
- 골목쎄오, 〈부동산 투자에는 어떤 것이 있을까 - 부동산 투자유형〉, 《티스토리》, 2022-09-21
- 365newday, 〈부동산 투자란?〉, 《티스토리》, 2018-03-23
같이 보기[편집]
