분양가

분양가(分讓價) 또는 분양가격(分讓價格)은 토지나 건물 따위를 나누어 파는 가격을 말한다.

개요

분양가란 건설사가 건물(아파트)를 만들어서 최초로 받는 가격을 말한다. 반면, 시세란 현재 거래되는 매물 가격의 평균 정도를 이야기한다. 예를 들어 A라는 건설사가 지은 apple이라는 아파트가 있으며 이를 5억에 B라는 사람에게 분양했다. 여기서 A는 분양자, B는 수분양자, 5억은 분양가를 의미한다. 다른 예를 들면 B는 C라는 사람에게 apple아파트를 10억에 매도했다. 여기서 B는 매도인, C는 매수인, 10억은 시장가격(매매가)를 의미한다.

아파트 분양가

아파트 분양가는 대지가격과 건축비용을 포함한 두 가지로 나누어진다. 대지가격은 토지매입비용, 토지조성비, 기반시설비용, 기타공공시설비용이 포함되는 가격이고 건축비용은 설계비, 건축원자재, 인건비 등이다. 여기에 금융비용과 기업의 이윤을 포함시키면 분양가가 결정된다. 따라서 분양가는 주변의 토지가격과 건축원자재, 인건비에 의해서 결정된다고 하여도 무방하다. 다른 요인들은 지역과 관계없이 전 세계가 거의 동일하다.

아파트 분양가 계산 및 분양면적에 대한 이해

• 분양면적은 전용면적과 공급면적

아파트의 분양면적은 전용면적 즉 배타적으로 사용을 하는 공간과 다른 사람과 함께 사용하는 계단, 복도, 현관 등 공동으로 사용을 하는 는 주거공용면적을 합친 것이다. 따라서 거리에서 종종 보이는 현수막에 구 32평형, 34평형 이렇게 적혀져 있고 평당 얼마라고 하는 것은 바로 전용면적과 공용면적이 합쳐진 공간에 대한 분양가를 의미하는 것이다. 따라서 실제로 가서 보면 넓을 줄 알았던 집이 좁아 보이는 이유는 전용면적이 상대적으로 적고 공용면적이 상대적으로 넓기 때문에 그런 것이다. 실제 전용면적만을 분양가로 계산을 해 본다면 생각보다 아파트 분양가가 예상했던 것보다 훨씬 더 비쌀 수도 있다는 것이다. 참고로 오피스텔은 이런 꼼수가 훨씬 더 심하니 주의를 해야 하며 오피스텔의 경우는 전용면적과 공유면적이 거의 5:5 비율 가까이 되는 경우가 허다하다. 그래서 과거 그런 꼼수를 못 부리게 하기 위해서 요즘에는 면적 단위를 제곱미터로 변경을 하고 분양시 전용면적과 주거공용면적을 아래 보기와 같이 명확히 구분하여 보여 주고 있건만 여전히 많은 분이 몇 평짜리 아파트라고 이야기 해주는 것을 더 좋아하는 듯 한다. 괜찮은 집이라면 전용면적과 주거공용면적의 크기가 적절해야 할 테며 이외에 주차장면적, 놀이터 등 기타 공용면적이 포함이 되어서 계약면적이 얼마나 되는지도 정확해 확인을 해 볼 필요가 있다는 것이다.

분양가 상한제

분양가 상한제란 말 그대로 분양가를 일정 수준 이하로 제한하는 것을 의미한다. 즉, 신규 분양하는 주택의 분양가에 상한선을 정해서 그 이하에서 분양하도록 제한하는 제도이다. 건축비와 택지비, 적정이윤에 대해서 정부가 주관하여 분양 상한 가격을 규제를 한다. 천정 부지로 치솟는 집값을 안정화시키기 위한 정책 중 하나로 안정된 분양가로 수요자들에게 공급하기 위한 목적에서 만들어졌다. 1977년 주택 공급 확대를 위한 선분양제를 도입하면서, 위험부담을 적게 하기 위한 방편으로 분양가를 보장해 주는 제도로 시작을 하였다. 해당 제도가 도입되어 실시됐으며 그 이후 경제상황과 주택시장의 상황에 따라 제도의 중단과 시행이 반복됐다. 1980년대 경기불황과 부동산 가격 안정화를 반복하며 정책에 변동이 생겼고, 1997년에는 IMF로 인해 분양가 규제를 단계적으로 완화하기 시작하였다. 이후 1999년 1월 분양가는 전면 자율화가 되었다. 처음에는 대상이 공공택지에 지어진 공동주택만 적용됐지만 2007년 분양가 상한제가 부활했다가, 2015년 다시 사실상 폐지가 되었다.

분양가 상한제 장점

• 새로운 건축물의 가격 상승을 억제할 수 있다.
• 수요자는 저렴한 가격으로 신규 분양을 받을 수 있다.
• 전반적으로 부동산 가격의 안정화를 기대할 수 있다.

분양가상한제 단점

• 민간 주택 신규 공급이 위축될 수 있다. 건설사는 분양가 상한제 적용 시 이윤이 줄어들기 때문에, 건물을 짓지 않고 있다가 분양가 상한제가 풀릴 때 지을 가능성이 커질 수 있다. 이에 일시적으로 주택공급이 줄 수 있다.
• 신규 공급 축소로 인해 부동산 가격이 상승할 수 있다.
• 아파트의 품질 저하 우려가 있다. 건설사는 이윤을 남기기 위해, 설계나 자재 부분에서 감축을 할 수도 있다.
• 정책이 영원하지는 않기 때문에, 실효성이 떨어질 수 있다.

수도권 분양가 상한제 전매제한 기간

주변시세 대비 분양가가 낮을수록, 최소 5년에서 10년까지 전매제한기간이 늘어난다. 그러므로, 차익만을 목적으로 한 청약신청은 줄어들 것으로 예상을 할 수 있다.

주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등)

제1항 각 호의 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 제1항 제3호의 주택(분양가 상한제 적용주택)을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국 토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다. 이 경우, 분양가에 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 합친 금액으로 매입을 진행한다.

공급 부족에 대한 정부의 대책

다음은 2021년 9월 15일에 내놓은 대책이다.

• 주거용 오피스텔 : 전용면적 120㎡까지 바닥난방을 허용해 중대형 공급을 늘리기로 함.
• 원룸 도시형 생활주택 : 면적을 60㎡까지 늘려서 1개였던 침실을 3개까지 둘 수 있도록 하였고, 대출조건 완화.

※ 분양가 상한제에 대한 대책

국토부 장관은 분양가 상한제 개선 여부를 검토하겠다고 밝혔으며 이에 규제완화에 대한 기대감이 커지면서, 건설사들은 분양가를 올려 단기간에 공급을 늘릴 수 있을 거라는 예측을 내놓았다. 하지만, 정부는 자치단체마다 분양 가격 인정 항목과 심사 방식이 달라 혼선이 생길 수 있는 만큼 정부가 명확한 기준을 마련하겠다고 이야기했다. 기본 골격을 건드리면 집값을 더 자극할 수 있다고 판단한 것으로 보인다. 실제로 분양가를 높일 경우, 중도금 대출 및 특별공급이 제한되는 분양가 9억 원 초과 물량이 상대적으로 늘어나서, 무주택자들의 청약 진입장벽이 높아질 수 있다. 그래서 당장 결론은 나오지 않고, 앞으로도 협의를 하는데 시간이 더 소요될 것으로 보인다.

분양가 상한을 정하는 기준

분양가를 결정하는 기준은 건축비와 택지비가 합쳐져 정해진다.

분양가 상한

• 건축비 : 기본형 건축비, 건축비 가산비.
• 택지비 : 택지의 공급가격(감정평가액), 택지비 가산비

이렇게 건축비는 기본형 건축비와 건축비 가산비가 포함되고 택지비에는 택지의 공급가격과 가산비가 포한되어 계산된 것이 분양가 상한액이다. 분양가 상한제에 관한 여러 이야기들이 있다. 어느 정책이던 장단점이 있기 마련인데 아무래도 부동산관련 정책이다 보니 민감한 부분들이 있는 것 같다. 분양가 상한제를 통해 적정 수준의 가격으로 주택을 공급하겠다고는 하지만 결국 주변의 시세를 따라갈 수 밖에 없다. 그래서 아파트 청약을 넣고 당첨된 분들은 로또 맞았다는 표현이 나오는 것이다. 예를 들어 신축 아파트가 분양가 상한제를 통해 5억에 분양을 했는데 주변 아파트 시세가 8억이면 신축 아파트는 분양가인 5억에 거래가 되냐면 오히려 신축이라 8억보다 더 오르면 올랐지 5억에 거래하는 사람은 없을 것이다.

참고자료

• 〈분양가〉, 《네이버 국어사전》
• 〈분양〉, 《네이버 국어사전》
• 굿펠라스, 〈분양가 상한제란 무엇일까?(+공급부족에 대한 정부대책)〉, 《굿펠라스》, 2021-11-24
• 한투자, 〈아파트 분양가란 무엇입니까?〉, 《네이버 블로그》, 2008-07-25
• 명가공인, 〈아파트 분양가 계산 및 분양면적에 대한 이해〉, 《티스토리》, 2015-04-23
• №º♭㏂㉿♬, 〈분양가 상한제란? 간단 정리 (솔직 담백한 리뷰)〉, 《티스토리》, 2020-12-09

같이 보기

• 분양
• 토지
• 건물
• 가격
• 시세
• 건설사
• 아파트
• 분양자
• 상한제
• 대지가격
• 건축비용

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