신천장미
신천장미는 서울특별시 송파구 신천동에 있는 대단지 아파트이다.
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개요[편집]
- 신천장미는 3,402세대로 구성된 대단지 아파트로 주차공간은 1차 아파트 기준으로 2,100대를 주차할 수 있어 총 세대당 1대를 주차할 수 있다. 장미 1, 2, 3차 아파트가 모여 장미아파트를 이루고 있다. 장미 1차(1동~21동)는 1979년 1월, 장미 2차(22동~31동)는 1979년 8월, 장미 3차(2개동)의 경우에는 1984년 8월에 입주하였다. 라이프주택개발이 시공한 아파트로, 최근까지 신천동 일대에는 라이프주택개발이 시공한 대단지 아파트들이 많았다. 장미 1, 2, 3차 아파트를 제외하고도 잠실 미성아파트, 잠실 크로바아파트, 잠실 진주아파트 등. 당시 잠실 권역 아파트 단지들은 탄천변 우성아파트와 아시아선수촌아파트를 제외하면 주공 및 시영아파트들과 라이프주택개발 아파트들로 양분되어 있을 정도였다. 2022년 1월 29일 계약자부터 토지거래허가제 적용대상으로 갭 투자가 불가능하며, 잔금 즉시 2년간 실거주 의무가 부여된다(2023년 1월 갱신됨).다만 다른 법정동 신천동 지역은 허가 예외이다. [1]
- 신천장미는 한강변에 위치한 데다 지하철 2, 8호선 환승역인 잠실역과 가깝고 단지 동편에는 2호선 잠실나루역이 지난다. 잠실대교·올림픽대로·강변북로 진입도 용이하다. 도보로 10~20분이면 롯데월드몰·롯데백화점·롯데마트·석촌호수에 도착하고, 서울아산병원과도 가깝다. 잠동초와 잠실중이 단지 안에 있으며 잠실고·잠신고 등 고등학교도 모두 인근에 있다. 장미1차 아파트가 1979년 준공돼 연식이 40년을 넘었는데도 집주인 거주 비율이 높은 것 또한 장미아파트의 특징 중 하나이다. 2021년부터 재건축 사업을 위한 도시계획 협력 업체 선정에 나섰다. 장미아파트 재건축 조합은 내년 하반기 사업시행인가를 받아 2030년 상반기에는 새 아파트를 완공하는 것을 목표로 삼았다. 계획한 대로 재건축 사업이 이뤄진다면 장미아파트는 약 5200가구 새 아파트와 부대복리시설을 갖춘 초대형 단지로 탈바꿈한다.
- 신천장미는 1979년(1·2차), 1984년(3차) 입주한 아파트이다. 1970~1980년대 서울 강남 개발 역사의 상징으로 손꼽힌다. 강남권(강남·서초·송파구)에 수많은 아파트가 들어섰고, 세월이 흘러 하나둘씩 구축 단지가 됐는데 그중에서도 한강 조망이 가능한 단지들은 꾸준히 인기를 끌어왔다. 송파구에서는 잠실주공5단지(3930가구)가 재건축 대장 단지로 꼽히지만 1·2·3차를 합친 장미아파트(3522가구)도 그에 못잖은 규모를 자랑한다. 현재 장미아파트는 제3종일반주거지역으로 분류돼 35층 이하 재건축만 가능하다. 현재 서울시 도시기본계획인 '2030서울플랜'에 따르면 제3종일반주거지역은 35층 이하, 준주거지역은 50층 이하로 높이를 제한하고 있기 때문이다. 그럼에도 장미아파트는 잠실주공5단지처럼 준주거지로 용도를 종 상향해 초고층 재건축에 도전하겠다는 목표다. 앞서 잠실주공5단지가 잠실역 주변 부지를 기존 일반주거지역에서 광역중심지준주거지역으로 변경해 50층 재건축을 승인받은 바 있다.
신천장미 단지의 특징[편집]
- 1979년 준공 당시를 기준으로 엄청난 대단지 아파트다. 당시 이 정도 세대 규모의 대단지 아파트는 길 건너 잠실주공5단지나 은마아파트, 반포주공1단지 아파트 정도밖에 존재하지 않았다. 잠실 대개발 시절 건축되었으며, 구 잠실주공아파트들 및 구 잠실시영아파트들과 비슷한 시기에 지어졌으나, 재건축은 여러 이유로 미루어져 2021년부터 재건축 사업 조합이 설립되었고, 사업시행인가를 위해 준비하는 중이다. 바로 옆 잠실주공5단지에 가려져서 여러 가지 규제를 피한 수혜주로서, 과거 박원순 서울시장이 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동을 영동대로 복합개발 사업 및 GBC 사업의 직접 연관 동으로 분류하여 토지거래허가구역으로 지정했을 때 도곡동과 함께 규제를 피했다. 이후 오세훈 서울시장이 한강변 주요 재건축 단지들인 압구정동, 여의도동, 목동, 이촌동 아파트단지들을 토지거래허가구역으로 지정할 때에는 '잠실은 이미 토지거래허가구역이기 때문에' 규제를 피했다. 이런 사유로 현재 토지거래허가구역으로 지정되지 않은 서울시 유일무이한 한강변 대단지 재건축 아파트이다. 이후 오세훈 서울시장의 '신속통합기획'에 참여하면서 토지거래허가구역으로 지정되었다.
- 신천장미는 대형평형 비중이 높은 아파트이기 때문에 원 소유주가 오랫동안 거주하고 있는 경우가 많으며, 그 때문에 재건축 동의를 받는 것이 어려웠다. 어르신들의 경우에는 굳이 재건축을 해서 정든 집을 떠날 이유도 없거니와, 재건축을 하기까지 오랜 시간이 걸리기 때문이다. 바로 옆 잠실주공5단지 아파트가 오랫동안 재건축 상황이 교착 상태에 빠져 있다는 것도 마찬가지로 재건축 동의에 저조한 사유였다. 허나 2020년에 조합이 설립되었다. 입지 하나는 끝장나게 좋은 만큼, 재건축이 완료된다면 잠실주공5단지와 함께 잠실권역 아파트 대장주 자리를 차지할 수 있다. 신천장미는 한강공원과 아파트단지가 직접 연결된 몇 안 되는 아파트이다. 예를 들어, 같은 한강변 아파트인 잠실주공5단지나 잠실엘스, 리센츠 아파트는 단지와 한강공원 입구 사이에 한가람로가 위치하여 횡단보도를 건너야 한강공원 출입이 가능하다. 그러나 장미아파트는 단지와 직접 연결된 출구가 존재한다. 또한 아파트 단지 내에 초등학교 1개교 (잠동초) 및 중학교 1개교 (잠실중) 가 들어와 있다.
신천장미 단지의 재건축[편집]
- 서울 잠실권역 알짜 단지인 장미1·2·3차아파트(이하 장미아파트)가 통합 재건축을 추진 하고 있으며 이미 조합설립을 마쳤다. 2021년 말 서울시 신속통합기획에 이름을 올렸고, 서울시가 기획설계 용역을 발주했다. 신천장미 아파트는 여느 한강변 단지처럼 오래전부터 재건축을 추진해왔다. 2005년 정비구역으로 지정됐지만 주변 단지에 비해 사업 추진이 더뎠다. 상가 규모가 큰 상황에서 재건축에 동의하지 않는 소유주가 많았기 때문이다. 이 아파트 상가 조합원은 870여 명에 달한다. 상가의 경우 재건축을 진행하는 동안 영업을 할 수 없어 재건축 사업에 회의적이거나 반대하는 경우가 많다.
- 아파트와 상가의 개발 이익과 비용을 별도로 정산하는 독립정산제 방식으로 사업 방향을 잡으면서 상가 동의율이 단기간에 올랐고 2020년 조합설립인가까지 받는 속도전을 펼친 덕에 정비구역 해제 위기를 벗어났다. 2021년에는 '오세훈표 재건축'으로 불리는 '신속통합기획'을 적용해 정비사업에 합류하기로 하면서 사업 기대감이 더욱 높아졌다. 신속통합기획은 서울시가 민간 주도 재개발·재건축 사업을 밀착 지원하는 제도다. 서울시 가이드라인에 따라 정비계획을 세울 경우 심의 절차가 간소화되면서 소요 기간을 절반가량 단축할 수 있다. 정비사업 초기 단계부터 공공이 개입해 통상 5년 소요되던 정비구역 지정 절차를 2년으로 대폭 단축할 수 있는 게 핵심이다. 방식은 기획 방식과 자문 방식 2가지로 나뉘는데 신천장미 아파트는 기획 방식으로 진행하고 있다. 신속통합기획을 통해 재건축 속도가 빨라질 것이라는 기대가 큰 신천장미 아파트는 향후 서울시와 자문단, 주민 대표 등이 회의를 거쳐 기본정비계획을 수립하게 된다. 현재 장미아파트는 용도 지역 종 상향을 통해 최고 50층 재건축을 추진 중이다.
- 신천장미의 50층 재건축 가능성을 두고는 전망이 엇갈린다. 일각에선 장미아파트가 잠실주공5단지와 달리 광역중심에 포함돼 있지 않아 종 상향이 쉽지는 않을 것이라는 분석이 나온다. 장미아파트는 이미 2018년 50층 재건축 추진에 나서려다 한 차례 무산된 적이 있는 만큼 기본 정비안을 수립하는 데도 적잖은 시간이 걸릴 가능성이 있다는 진단이다. 반면 잠실 일대가 서울시 대표 관광 특구로 지정돼 운영되고 있는 데다 역세권 초대형 단지인 만큼 향후 잠실주공5단지와 같은 기준이 적용될지가 큰 관건이라는 기대 섞인 전망도 있다.
신천장미 단지의 편의시설[편집]
- 단지 내 상가로는 장미종합 A, B상가와 잠실나루역과 마주 보고 있는 장미 C상가(장미전철상가)가 존재한다. 잠실나루역을 건너 조금만 걸어가면 올림픽공원이 있다. 롯데월드와 멀지 않은 거리에 석촌호수공원도 존재한다. 아파트단지와 잠실한강공원이 연결되어 있다. 잠실역 방향으로 조금 걸어가면 홈플러스 잠실점, 롯데월드몰, 롯데백화점 잠실점, 롯데마트 월드타워점, 롯데시네마 월드타워가 있다. 어린이 테마파크인 키자니아도 있다. 성내천 바로 건너편에 서울아산병원이 있으며, 구름다리로 연결되어 있어 도보로 매우 가깝게 갈 수 있다. 잠실나루역과 병원을 운행하는 셔틀버스도 운행하고 있어 편하게 접근이 가능하다.
잠실권역 재건축 추진 활발[편집]
- 신천동서만 4600가구 분양이 임박했다. 신천장미 아파트 외에 잠실동, 신천동 일대 잠실권역에서는 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있다. 우선 신천동 '미성·크로바'는 롯데건설, '진주아파트'는 삼성물산·HDC현대산업개발이 시공을 맡아 재건축을 추진 중이다. 미성·크로바와 진주아파트는 한강변은 아니지만 대규모 단지라는 점과 지하철 역세권이라는 점, 크고 작은 공원이 단지와 가깝다는 점에서 유사하다. 진주아파트는 단지 건너편에 올림픽공원이 있어 집 안에서 공원을 내려다볼 수 있을 전망이다. 여기에 도보로 10분 거리에 한강공원과 석촌호수, 성내천 등이 자리했다.
- 신천동에서는 이 두 단지만 새로 지어도 일대에 신축 아파트 약 4600가구가 공급될 것으로 보인다. 미성·크로바를 재건축하는 '잠실르엘'은 최고 35층 13개 동 1910가구 중 241가구가 일반분양 물량으로 나온다. 이 단지는 후분양을 계획하고 있어서 2024년이나 돼야 일반분양 소식이 들릴 전망이다. 진주아파트를 재건축하는 '잠실래미안아이파크'가 그나마 올 하반기 중 분양할 가능성이 큰데 전문가들은 3.3㎡당 일반분양가가 5000만 원 안팎이 될 것으로 내다본다. 잠실래미안아이파크는 최고 35층 23개 동 2678가구 규모로 지어질 예정이고 이 중 578가구는 일반분양 물량으로 잡혀 있다. 다만 '잠실르엘'로 재탄생을 예고했던 미성·크로바의 경우 최근 법원 2심 판결로 롯데건설과의 시공사 선정 계약이 무효 위기에 처하자 시공사 선정 절차에 다시 나서는 등 선제 대응에 고심하는 분위기다. 후분양 일정이 뒤로 밀릴 가능성이 큰 상황이다. '잠실래미안아이파크'는 2021년에서 지난해로, 지난해에서 올해로 일반분양 일정이 수차례 밀린 바 있다.
- 잠실동·신천동을 통틀어 잠실권역 재건축 대장 단지인 '잠실주공5단지'는 정비계획안이 통과돼 사업시행계획인가를 준비하면 되는 단계였는데, 2023년 들어 서울시가 35층 높이 제한을 폐지한 만큼 정비계획 변경을 추진 중이다. 신속통합기획 자문 방식을 신청해 사업 속도를 높이겠다는 계획이다. 3종일반주거지역은 50층 이하, 준주거지역으로 상향이 가능한 곳은 70층 이하로 층수 상향을 노리고 있다. 단 신통기획으로 재신청할 경우 정비계획을 사실상 원점에서 다시 검토하는 것으로 재건축 층수 등을 높이는 안이 포함될 수 있다. 이 때문에 잠실주공5단지 역시 최근 단지 비상대책위원회(비대위)에서 신통기획 주민 합의안을 무산시키기 위한 철회 요청서 확보에 나서면서 잡음 우려가 커졌다. 이외에 잠실동에서는 올림픽훼밀리타운·올림픽선수기자촌과 함께 '올림픽 3대장'으로 통하는 아시아선수촌이 2023년 들어 안전진단을 통과하며 재건축을 위한 발걸음을 내디뎠다. 이웃 단지인 '잠실우성(1·2·3차)'은 재건축 조합설립인가를 받은 상태다. 아시아선수촌, 잠실우성은 2·9호선 종합운동장역 역세권이다.[2]
지도[편집]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈잠실 장미아파트〉, 《나무위키》
- ↑ 정다운 기자, 〈신천동 장미아파트 | 한강변 5000가구…잠실5단지 안 부럽다〉, 《매일경제》, 2023-07-28
참고자료[편집]
- 〈재건축〉, 《나무위키》
- 〈재건축〉, 《위키백과》
- 〈재건축〉, 《네이버 국어사전》
- 〈잠실 장미아파트〉, 《나무위키》
- 〈재건축〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 박경훈 기자, 〈송파 장미아파트 31억원·시티프라디움더강남 14억〉, 《이데일리》, 2023-11-12
- 박새롬 기자, 〈속도 내는 '주공5단지vs장미1·2·3차' 잠실 재건축 랜드마크 대결…"서초·강남 따라잡자"〉, 《아주경제》, 2023-10-29
- 정다운 기자, 〈신천동 장미아파트 | 한강변 5000가구…잠실5단지 안 부럽다〉, 《매일경제》, 2023-07-28
- 김상규 기자, 〈잠실 장미1,2,3차 재건축, 2기 조합집행부 선출〉, 《하우징헤럴드》, 2023-03-13
- 소나무세상, 〈고급주택이란 무엇일까요〉, 《네이버블로그》, 2022-10-25
- 이진희 기자, 〈"우리도 50층" 잠실 장미아파트, 종상향 검토〉, 《서울파이낸스》, 2018-04-13
- 민경진 기자, 〈정부 눈치보기 들어간 신천동 '장미' 아파트〉, 《한국경제》, 2018-01-26
같이 보기[편집]
