일반주거지역

일반주거지역(一般住居地域)은 국토의 계획 및 이용에 관한 소송과 그 조사령 에 의해 규정된 "시민이 가정생활을 할 수 있도록 주택이 밀집한 지역"이다. 령에서는 제1종, 제2종, 제3종 이렇게 3종으로 구분한다.

개요

일반주거지역은 도시계획법상의 용도지역 가운데 시민이 일상생활을 할 수 있도록 주택이 밀집한 주거지역이다.

도시계획법에서 규정하고 있는 용도지역은 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역(녹지대)으로 분류된다. 이 가운데 주거지역은 다시 전용주거지역·일반주거지역·준주거지역으로 세분된다.

일반주거지역은 주거지역 중 시민이 일상생활을 하는 주택이 주로 밀집해 있는 지역으로, 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정되는 지역이다. 개정 도시계획법이 시행된 2000년 7월 1일 이전에는 단순히 일반주거지역으로 통칭하였으나, 이후에는 제1∼3종으로 세분해 지정하도록 되어 있다.

세분화 제도는 기존의 획일적인 용적률(400％) 적용, 무분별한 대규모 개발 등으로 인한 난개발을 막고, 교통혼잡과 주차난 해결, 친환경적인 주거환경 조성 등을 위해 도입된 제도이다. 즉, 지역의 입지 특성과 주택의 유형, 개발밀도를 반영해 일반주거지역을 세분해 지정하는 것을 말한다.

제1종 일반주거지역은 저층주택 중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역으로, 용적률은 100%이상 200％ 이하이다. 4층 이하 주택이 여기에 해당한다. 제2종은 7층 또는 12층 이하의 중층주택 중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역으로, 용적률은 150%이상 250％ 이하이다. 제3종은 층수에 제한이 없고, 도시 기반시설이 정비되어 토지의 고도 이용이 가능한 중층·고층주택 중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역이다. 용적률은 200%이상 300％ 이하이다.

세분화의 대표적 장점은 ① 철저한 밀도·용도 관리를 통한 주변지역과의 조화로운 개발 유도, ② 저층주택 내의 돌출형 난개발 방지, ③ 일조권·통풍·조망권·사생활권 확보를 통한 쾌적한 주거환경 조성, ④ 도시경관 및 자연환경 훼손 방지를 통한 친환경 도시 조성 등이다.

종류

제1종 일반주거지역 거리뷰

제2종 일반주거지역 거리뷰

제3종 일반주거지역 거리뷰

용적률 로 구분한다.

제1종 일반주거지역

저층주택 위주의 건축을 허가한 지역이다. 용적률은 100% 이상 200% 이하이며 4층 이하의 주택만 건축 가능하다. 즉 5층 이상의 엘리베이터 들어간 아파트를 지을 수 없다. 다만, 필로티 건물은 5층까지 지을 수 있다.

저층 단독, 공동주택이나 미용실, 슈퍼마켓, 제과점 등 1종 근린 생활시설이나 학교 등을 지을 수 있다. 창고시설, 수련시설, 문화 및 집회시설, 1종 근린생활시설(슈퍼, 제과점, 미용실 등 작은 편의시설), 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교, 노유자시설 등이 이 지역이 들어설 수 있으며, 단란주점과 안마시술소는 들어설 수 없다.

제1종 일반주거지역은 건폐율 60% 이하, 용적률 100% 이상 200% 이하의 건축물만 지을 수 있도록 제한된다.

제2종 일반주거지역

용도지역의 주거지역 중 일반주거지역의 하나로, 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 국토교통부장관 · 시 · 도지사 또는 서울특별시 · 광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 시장이 지정하는 지역을 말한다. 제2종 일반주거지역은 평균 18층 이하의 중층 건물을 지을 수 있다. 1종 근린생활시설과 함께 의료시설, 종교시설 등 2종근린생활시설이 들어설 수 있으며, 공장 발전소, 군사, 위험물 처리 시설, 발전소, 수련시설 등도 가능하다.

제2종일반주거지역의 건폐율은 60% 이하이며 용적률은 150% 이상 250% 이하이다. 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설, 종교시설, 유치원 · 초등학교 · 중학교 · 고등학교, 노유자시설의 설립이 가능하며 2012년 1월 20일 이후에 건축법 시행령 별표 1에서 새로이 규정하는 건축물 등 일정한 요건을 충족하는 건축물의 종류 및 규모 등의 제한에 관하여는 해당 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 조례로 정할 수 있다.

제3종 일반주거지역

층수에 제한이 없는 고층주택 개발지역이다. 용적률 100% 이상 300% 이하이며 지식산업센터 등 일부 공장들이나 사무실(오피스), 오피스텔 등이 입지할 수 있다. 고도제한이 없어 공간활용도가 높아 재개발, 재건축사업을 진행하는데 수익성이 높아 선호도가 높다.

다만 제3종 일반주거지역으로 지정되면 건폐율 50% 이하, 용적률은 200%~300% 사이로 건축할 수 있다. 서울시의 경우 재건축 아파트의 설립시 층수를 35층 이하로 제한하고 있다. 하지만 아파트 가격의 상승과 주택난을 해결하기 위해서 앞으로 이런 층수 제한이 완화되거나 사라질 수 있다는 기대도 있다.

참고자료

• 〈일반주거지역〉, 《나무위키》
• 〈일반주거지역〉, 《두산백과》
• 〈제3종 일반주거지역〉, 《한경 경제용어사전》
• 〈2종 일반주거지역〉, 《한경 경제용어사전》
• 〈1종 일반주거지역〉, 《한경 경제용어사전》
• 왕 달팽이, 〈부동산 공부 1종, 2종, 3종 일반주거지역과 준주거지역, 전용주거지역의 차이점〉, 《월급쟁이 경제적 자유》, 2021-07-29

같이 보기

• 용도지역
• 주거지역
• 전용주거지역
• 도시지역

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