임야
임야(林野, woodland)는 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따른 지목의 종류 중 하나로 산림 및 들판을 이루고 있는 숲, 습지, 모래땅, 황무지 등의 토지를 말하며 지적도에서 부호는 임(林)으로 한다. 임야는 토지 지목 상의 명칭이고 법에 따라 산림 또는 산지라고 부르기도 한다.[1][2]
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개요[편집]
임야(林野)의 단어 구성을 보면 나무숲을 뜻하는 임(林)과 들을 뜻하는 야(野)로 되어 쉽게 말하면 숲과 들을 아울러 이르는 말이다. 다만 임야라고 하면 흔히 나무숲이 무성한 수림 지대만을 생각하기 쉬운데, 꼭 수림 지대만 임야의 지목을 달고 있는 것은 아니고 모래땅이나 습지, 황무지 등도 지적법상 임야로 구분된다.
또한 임야는 지목 상의 명칭이고 법에 따라 산림 또는 산지라고 부르기도 한다. 산림이란 용어를 사용하는 법은 (구) 산림법, (구) 산림기본법, 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률, 산림보호법 등이다. 산지라는 용어를 사용하는 법은 현 산지관리법이다. 임야나 산림, 산지는 모두 같은 의미로 보아도 상관 없다. 현행법에 따른 임야와 산지의 정의는 다음과 같다.
측량 수로조사 및 지적에 관한 법률상의 임야의 정의는 산림 및 원야를 이루고 있는 수림지, 죽림지,암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토지를 말한다. 다만 다음의 토지를 제외한다.
산지관리법상의 산지의 정의는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 다만, 농지(초지 포함). 주택지. 도로 그밖에 대통령령이 정하는 토지는 제외한다. 쉽게 말해서 지목이 임야로 되어 있는 토지이다.
- 가. 입목, 죽이 집단적으로 생육하고 있는 토지
- 나. 집단적으로 생육한 입목, 죽이 일시 상실된 토지
- 다. 입목, 죽의 집단적 생육에 사용하게 된 토지
- 라. 임도
- 마. 가목 내지 다목의 토지 안에 있는 암석지 및 소택지
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구분[편집]
우리나라의 현행법상 임야(산지)는 합리적인 보전과 이용을 위하여 보전산지와 준보전산지로 나누며 보전산지는 다시 공익용 산지와 임업용 산지로 구분한다. 규제를 기준으로 한 산지의 면적을 보면 공익용 산지가 전국토의 26%, 임업용 산지는 51%, 준보전산지는 23% 정도를 점한다. 임업용 산지가 절반을 차지하고 있다.
산지의 구분 내용 보전산지 임업용 산지 공익용 산지 - 임업생산과 함께 재해 방지, 수원 보호, 자연생태계 보전, 산지경관 보전, 국민 보건 휴양 증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지
준보전산지 - 보전산지 외의 산지
소유자로 본 산지의 구분은 국유림이 24%, 공유림이 7%, 나머지 약 69%가 사유림이다. 사유림의 산주는 전국적으로 약 200만 명이다. 임야는 전 국토 면적의 약 65%를 점하고 있으므로 국가와 민간에서 각종 개발 사업으로 많이 활용하고 있다.[3]
활용 형태와 산지전용허가[편집]
활용 형태[편집]
- 개인의 경우 : 전원주택 및 펜션 신축, 공장 및 창고 건축, 묘지 조성, 숯가마, 찜질방, 조경수 등의 조림, 호도 등 유실수 재배, 약초. 장뇌삼 등 특용작물 재배, 관광농원, 오토캠핑장, 캠핑카 야영장, 승마 연습장, 유원지 등의 개발
- 기업체나 학교, 재단의 경우 : 연수원, 기도원, 박물관, 요양원 등의 사회복지시설, 요양병원, 레저 단지, 골프장, 스키장, 공원묘지, 수목장 등의 수익시설 개발, 자영 휴양림, 수목원, 생태 숲 등으로의 활용
산지전용허가[편집]
임야라는 지목을 가진 땅이라면 일단 산지관리법의 적용을 받게 된다. 그러나 도시지역 중 주거지역, 상업지역, 공업지역에 있는 임야를 개발하려면 개발행위허가와 건축 허가로 가능하다. 별도의 산지전용허가는 필요 없다.
그렇지만 이 이외의 지역인 도시지역 중 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 내의 임야를 개발하려면 산지전용허가를 받아야 한다. 산지전용허가에는 형질 변경, 건축물의 건축, 구축물의 축조 등이 포함되며 기타 1개월 이상의 물건의 야적이나 토지 분할도 산지전용허가 대상이다. 산지전용허가 시에는 대체산림자원조성비를 납부하고 산지복구비를 예치하여야 한다.
허가 기준[편집]
산지관리법 등에서 규정하는 산지전용의 세부 허가기준 중 기본적으로 알아 두어야 할 중요한 사항을 간략하게 열거해 보면 다음과 같다.
- 토사의 유출, 붕괴 등 재해 발생이 우려되지 아니하여야 한다.
- 사업 계획 및 산지전용 면적이 적정하고 산지전용 방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지전용 후의 복구에 적정하여야 한다.
- 희귀 야생동물의 보전 등 산림의 자연 생태적 기능 유지에 현저한 장애가 발생되지 않아야 한다.
- 산지전용으로 인하여 임도가 단절되지 않아야 한다.
- 산림의 수원함양 및 수질보전 기능을 크게 해치지 않아야 한다.
- 전용 대상 산지의 평균 경사도가 25도 이하여야 한다.
- 전용 대상 산지의 헥타르 당 입목 축척은 해당 시, 구 평균 입목 축척의 150% 이하이어야 한다.
- 전용 대상 산지 안에 생육하고 있는 수목 중 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하 이어야 한다.
- 산지 전용은 산지의 정상에서 하단까지에서 50%(5부 능선) 미만에만 허가가 가능하다. 단, 산의 높이가 표고 100m 이내일 경우에는 예외
- 산지전용 후 발생되는 복구 대상 절토, 성토 면의 수직 높이는 15m 이하가 되도록 사업 계획에 반영되어야 한다.
- 임야의 연접개발 제한에 걸리지 말아야 한다.
- 전용 대상지 안에 묘지가 있을 경우 묘지 중심으로부터 5m 안쪽은 사업 계획부지에서 제외해야 한다.[4]
임야 투자 시 주의할 점[편집]
임야 투자 및 매매는 여러 가지 면에서 까다롭다. 부동산 투자라는 게 기본적으로 개발을 전제로 하는 것이고 임야를 개발하기 위해서는 지목을 바꿔야 하는데 지목을 바꾼다는 것 자체가 상당히 까다로운 조건을 요하기 때문이다.
다만, 일반적인 관점에서 임야 개발은 농지 개발에 비해 좀 더 수월하다고 봄이 타당하다. 농지의 경우 농지취득자격 증명도 갖춰야 하는 등의 까다로운 조건들이 몇 개 더 있기 때문이다. 임야의 경우 특정한 포인트를 잡아 전용 가능성을 타진한다면 충분히 매력적인 투자 대상이 될 수 있다.
공부와 서류 확인[편집]
당연히, 가장 처음 확인할 부분은 지적공부다. 보전산지로 되어있는 임야는 개발 가능성이 거의 제로에 가깝다고 보면 되겠다.
보전산지로 되어 있는 지역은 주로 국립공원 주변, 문화재가 있는 지역, 계곡, 공원, 관광 지역, 희귀식물 서식지, 천연기념물 서식지, 상수원보호구역 등이다. 이런 임야는 아무리 그 가격이 싸더라도 투자적 관점에서 그 가치가 없는 지역이라고 볼 수 있겠다.
임야 근처 개발 허가 여부 체크[편집]
구매 예정 임야 근처에 개발 허가가 있는지를 체크해야 한다. 이는 현장에서도 확인해야 하지만 기본적으로 구청 등에 문의함으로써 쉽게 확인이 가능하다.
임야는 연접개발 금지의 원칙이 적용된다. 즉, 녹지의 확보를 위해 바로 인접한 연접지역에 개발 허가가 난 경우에는 개발이 되지 않는다는 점을 명심하도록 하자.(임야 500미터 이내 다른 산지에서 1만 평 이상의 개발 허가가 있는 경우 연접개발로 본다)
현장 답사[편집]
거의 모든 부동산 투자에서 강조되는 것 중에 하나가 바로 현장답사이다. 그중에서도 임야와 같이 까다로운 투자 대상물은 반드시 여러 번의 현장답사가 필요하다.
현장답사를 할 때에는 임야도, 토지이용계획확인원 등을 들고 직접 답사를 할 필요가 있으며 여기에, 경사도를 체크할 때에는 직접 눈으로 보고 판단하기보다는 측량 전문가에게 맡겨 정확하게 다시 측량해 볼 필요도 있다. 임야 투자에서 경사도 체크는 가장 중요한 부분 중 하나이다.
경사도[편집]
지자체에 따라 다소 다르지만 기본적으로 25도 이상의 경사도를 갖고 있는 임야는 개발 허가가 나지 않음으로 유의하도록 하자. 예전에는 45도까지 개발 허가가 나는 경우가 많았으나 최근에는 그 기준이 좀 더 타이트해져 가는 추세이다.
진입도로[편집]
현장답사에서 반드시 확인해야 할 부분 중 하나는 바로 진입도로가 있는지이며 진입도로가 없을 경우 도로를 낼 수 있는지에 대한 부분이다. 토지 매매에서 맹지가 개발이 안 되어 그 가치가 떨어지듯 임야도 마찬가지이다. 특히, 임야는 아예 도로가 나있지 않은 경우가 많고, 그 아래에 다른 사람의 논이나 밭이 바로 인접해 있는 경우가 많다. 또한, 산속의 산도 존재를 함으로 이런 부분은 공부만 가지고 확인해서는 안 되고 반드시 현장을 통해 확인할 필요가 있다 하겠다.
높은 수익을 얻을 수 있는 경우 중 하나는 진입도로가 없는 곳에 직접 도로를 내고 이를 기부채납 등을 함으로써 전용이 가능한 임야로 탈바꿈 시키는 것이다. 기본적으로 진입도로가 없는 임야의 경우에는 임야 투자자들의 관심도가 상대적으로 떨어지는 경향이 있다. 자칫 자금만 묶일 수 있기 때문이다.
하지만, 인접 토지를 함께 구매하고 개천 등에 다리 등을 직접 놓을 수 있다면 이러한 임야는 개발이익을 극대화할 수 있기도 하다. 결과적으로 진입도로가 있는지는 반드시 체크해야 하는 부분이지만 여기서 한발 더 나아가 진입도로를 직접 투자자가 만들 수 있는지도 함께 체크하도록 하자.
분묘 확인[편집]
임야 매매를 할 때 골치 아픈 것 중에 하나가 바로 분묘이다. 분묘는 특유의 권리를 갖는데 바로 분묘기지권이다. 분묘기지권은 쉽게 말해 다른 사람의 땅에 묘를 써도 해당 묘를 이장하지 않고 평온하게 계속 사용할 수 있는 권리를 말한다. 이는 한국 문화가 갖는 독특한 점 중에 하나인데 매장문화가 발달한 우리나라에서는 토지 및 임야의 주인이 아니더라도 묘를 썼다면 계속 사용할 권리를 갖는다.
따라서 임야 투자를 할 때에는 임야 구석구석을 살피며(묘적부에 나오기도 하지만 무연분묘 등의 묘도 꽤 발견되는 게 임야다.) 분묘가 없거나 적은 임야를 골라야 한다. 분묘가 있다면 이를 처리할 수 있는 방법들(이장 가능 여부, 무연분묘 처리 가능 여부)을 타진해 본 다음에 임야 매매에 대한 의사결정을 해야 한다.
개발이 안 되는 경우[편집]
결국, 임야 투자에서의 핵심은 개발이 가능하냐 아니냐의 여부일 것이다. 위의 유의할 점들 외에도 개발이 안 되는 경우들을 추가로 정리해 보자면 아래와 같다.
- 산림청의 산지전용 제한지역으로 고시되어 있는 경우.
- 나무의 상태 확인(지자체에 따라 입목 구성과 입목의 밀도, 크기에 따라 개발이 제한된다).
- 보안림, 사방지로 지정되어 있는 경우.
- 과거에 국고보조를 받아서 조성한 조림지.
- 홍수 피해가 났던 임야.
과거와는 다르게 평온하게 존재하는 임야 개발에 대한 공무원들의 의지는 약한 편이다. 이는, 경제적인 면에서 성숙화 단계로 접어들면서 녹지 보전에 대한 사회적 의식수준이 높아진 것과 궤를 같이 한다. 따라서 임야 투자를 할 때에는 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다.
또한, 임야 투자 및 매매 자체가 상당한 고난도의 지식과 노하우가 필요한 만큼 임야를 전문으로 하는 부동산 업자나 전문가의 조언을 받으며 투자의사결정을 내릴 필요가 있다. 이런 경우, 매매 자체에 대한 이해관계가 얽혀있는 전문가보다는 다소 추가적인 비용이 들더라도 이해관계가 없는 전문가의 도움을 함께 받는 것을 권한다.
임야는, 어느 정도 부동산 지식이 있다 하더라도 혼자 의사결정을 해서는 위험한 투자대상이라는 점 강조한다. [5]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈임야〉, 《네이버 국어사전》
- ↑ 〈임야〉, 《네이버 지식백과》
- ↑ 〈산지〉, 《네이버 지식백과》
- ↑ 황거연, 〈산지, 산림, 임야의 정리〉, 《네이버 블로그》, 2014-02-14일자
- ↑ 청운의 다락방, 〈임야란, 임야 투자 및 매매시 주의할 점〉, 《티스토리》, 2016-09-01
참고 자료[편집]
- 〈임야〉, 《네이버 국어사전》
- 〈임야〉, 《네이버 지식백과》
- 〈산지〉, 《네이버 지식백과》
- 황거연, 〈산지, 산림, 임야의 정리〉, 《네이버 블로그》, 2014-02-14일자
- 청운의 다락방, 〈임야란, 임야 투자 및 매매시 주의할 점〉, 《티스토리》, 2016-09-01
같이 보기[편집]
