중과세
중과세(重課稅)는 보통 세금의 비율보다 더 많이 부과하는 세금을 말한다.
개요[편집]
중과세는 국세의 납부 고지와 관련된 용어로 일반적인 용어는 과세라고 한다. 과세는 세법상 사업자등록을 마치고 사업을 영위하는 자에게 명시되는 용어로 하나의 재화, 인적용역을 제공하였을 경우 각종 세금의 부담이 되는 것으로 법인이 물품을 판매했을 경우 나타나는 부가가치세, 법인세 등이 있고, 개인이 법인으로부터 급여를 받았다면 소득세 등이 있다. 과세는 합리적이면서 사회 통념상 인정되는 세금으로 부과되는 것으로 과세될 때는 무작정 과세하는 게 아니고, 일정한 공제항목이나 감면 항목을 두어, 개인 간의 거래를 하는 것처럼, 자신의 돈을 뺏어 먹더라고 봐줄 것은 봐준다는 식이다. 예를 들어, 소득세를 부과할 때 급여를 받은 금액 중에서 국민 평균적으로 얼마의 돈을 수령하면 어느 정도 사용한다고 판단되는 금액을 공제(소득공제)해주고, 거기에 가족수에 따라 부양가족 공제, 의료비, 보험료 등 여러 가지 공제해주면서 산출되는 세액에서 또 45%를 공제(세액공제)해준다.
그런데, 중과세는 일반적인 과세와 다르게 남들에 비해 부당하게 많은 부를 축적하는 것을 방지하는 목적으로 부과되는 것을 말한다. 중과세에 해당되는 것 중 제일 큰 것은 양도소득세의 중과세 부분인데, 1세대(부부, 가족 포함) 3주택 이상 또는 고가주택(6억 원이상)을 보유한 자가 주택을 양도할 때 중과세하는 것이다. 대한민국 형편에 1세대에 1주택 이상을 보유하는 것이 어렵다는 판단하게 3채 이상을 가지고 있다면, 다른 사람에 비해 양도차익이 많이 발생하기 때문에 보편타당하게 과세하는 것을 배제하고 세금을 더 많이 납부하도록 하는 것이다. 예를 들어 1세대 1주택자가 주택을 양도할 때는 일정기간 보유하게 되면, 양도소득에 대한 기본공제(250만 원), 장기보유 특별공제(양도차익의 10%부터 30%- 보유기간에 따라 틀림) 등 공제를 해주고 양도차익에 따라 최고 36%까지 과세를 하는 게 보통이다. 하지만, 중과세에 해당되는 경우 장기보유특별공제를 공제해주지 않고, 양도차익의 최고 36%도 60%로 적용해서 부과하는 것이다.
예를 들어 4년 보유하던 주택을 양도하고 양도차익이 1억이었다면, 정상적인 경우 1억 - 기본공제 250만 원 - 장기보유공제(1억×10%)×세율(36%) = 31,500,000원 중과세되면, (100,000,000 -2,500,000)×60% = 58,500,000원이 된다. 또, 중과세에 해당되는 것에는 지방세법으로 구분되어 있는 취득세, 등록세와 관련된 것으로 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 일시적으로 휴양, 피서, 위락의 용도로 사용되는 별장, 골프장, 고급오락장(카지노, 도박장), 대지면적 200평 이상의 고급주택, 비업무용 자가용 선박 등에 대하여는 사치성재산으로 구분하여 취득세를 중과세에 해당된다. 취득세의 경우 일반적인 세율은 취득가액의 2%이나, 중과세되는 세율은 10%이다. 등록세의 중과세는 지방세법에서 열거되는 항목에 대하여는 기본 등록세율에 3배를 부과한다고 되어 있다. 예를 든다면, 과밀억제권(서울, 경기권)내의 법인의 자본증자의 경우 일반법인은 증자금액의 4/1000%이었는데, 12/1000%로 증가되다는 것이다.[1]
중과세율[편집]
중과세율(重課稅率)이란 특정한 경우 세금을 무겁게 물리기 위해 높여놓은 세율을 말한다. 조세특례의 하나인 중과세의 세율로 과밀억제권역에서 본점이나 주사무소의 사업용 부동산을 취득하거나 공장을 신설하거나 증설하기 위해 사업용 과세물건을 취득하는 경우, 별장·골프장·고급주택·고급오락장·고급선박을 취득할 경우 등에는 각각 중과세를 받게 되는데, 이때에 적용되는 세율이 중과세율이다.[2]
중과세 규정[편집]
취득세[편집]
과세대상
- 사치성 재산 : 법 제11조 및 제12조 세율(표준세율) + 8%
- 고급주택
- 1구의 건물의 전체면적이 331㎡를 초과하는 것으로 시가표준액이 9억 원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지.
- 1구의 건물의 대지면적이 662㎡를 초과하는 것으로 시가표준액이 9억 원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지.
- 엘리베이터, 에스컬레이터, 67㎡ 이상 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건물(공동주택 제외)
- 공동주택 : 전용면적 245㎡ 초과(복층형 274㎡ 초과)
- 고급오락장 : 도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕장
- 골프장
재산세
- 사치성 재산 : 4%(골프장, 고급 오락장 등)
- 동 지역의 도시지역(주거, 상업, 녹지지역) 내 공장 :0.25% → 0.5% (일반세율의 2배)
지역자원 시설세
- 화재위험건축물 : 일반세율의 2배 중과(0.04~0.12 → 0.08 ~ 0.24%)
- 주유소, 호텔, 여관, 시장, 4층 이상 건축물, 공장, 노래연습장, 학원, 단란주점 등
주민세 사업소분
- 오염물질 배출사업소 : 일반 세율의 2배
- 사업소 연면적 1㎡당 250원 → 1㎡당 500원[3]
주택 중과세 제도[편집]
주택의 취득·보유·양도에 따라 취득세·종합부동산세·양도소득세를 각각 부담하게 된다. 이전 정부에서는 주택시장의 과열을 막기 위한 안정화 방안으로서 주택에 대한 중과세 제도를 복합적으로 시행하였는데, 이에 따라 다주택자의 주택 취득·보유·양도에 대해 취득세·종합부동산세·양도소득세를 중과세하였다. 현 정부는 부동산 시장 관리 명목으로 과도하게 활용되었던 부동산 세제를 조세원칙에 맞도록 쇄신하는 정책을 펴고 있으며, 이에 따라 종전의 다주택자에 대한 중과(重課) 제도를 폐지하거나 완화하고 있다. 이전 정부는 주거 안정의 대책으로 ① 불로소득 환수, ② 투기수요 차단 , ③ 공급 물량 최대한 확보, ④ 세입자 보호 등 4대 방향의 정책 패키지를 마련하였다. 이는 불로소득을 환수하는 세제 개혁으로 투기수요와 갭투자를 차단하기 위한 것이었다. 이전 정부가 2017년 6월부터 2020년 8월까지 발표한 주택정책 내용은 ① 투기수요를 근절하고 가격을 안정시키기 위한 제도로서 금융 및 세제개편, ② 실수요자 보호 및 서민의 주택 부담을 경감시키기 위한 제도로서 금융 및 맞춤형 공급대책, ③ 주택 공급정책 세 가지로 나눌 수 있다. 이 중 투기수요를 근절하기 위한 대책으로 주택가격이 급격히 상승하는 지역을 "조정대상지역"으로 지정하고 그 조정대상지역과 연동하여 주택에 대한 과세를 강화하였다.
투기수요 억제를 위한 주택 중과세 제도
- 조정대상지역 지정 : 주택가격 상승이 계속되고 있는 지역을 조정대상지역으로 지정하고 이후에도 계속해서 과열이 일어나는 지역에 대해서는 수차례에 걸쳐 그 지역을 확대했다.
- 주택에 대한 중과세 제도
- 취득세 : ①다주택자와 법인이 취득하는 주택에 대해서는 취득세가 중과되는데, 취득세율을 2주택은 8%, 3주택 이상 및 법인은 12%로 인상했다. ②조정대상지역 내의 주택으로서 공시가격 3억원 이상에 해당하는 주택을 증여받는 경우, 그 증여로 인한 취득세율을 3.5%에서 12%로 인상하였다.
- 종합부동산세 : 다주택자와 법인에 대해서는 종합부동산세를 중과한다. 다주택자가 개인인 경우 "3주택 이상 및 조정대상지역 2주택"에 대해 과세표준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율을 적용하며, 법인인 경우 최고세율인 6%가 적용되도록 하였다. 법인이 보유한 주택에 대해서는 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 6%)로 적용하기로 하였고, 법인이 보유한 주택에 대한 종합부동산세 공제(6억 원)를 폐지하였다.
- 양도소득세 : 다주택자가 조정대상지역에 소재한 주택을 양도하면 양도소득세가 중과되는데, 1세대가 2주택 보유시 기본세율에 20%(2주택), 3주택 이상 보유시 30%(3주택)를 가산하여 양도소득세 세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하였다. 또한, 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도소득세 세율도 인상(1년 미만 40 → 70%, 2년 미만 기본세율 → 60%)하였다.
- 등록임대주택폐지 : 등록 임대주택으로서 단기임대(4년) 및 아파트 장기 일반 매입임대(8년)는 폐지함으로써 신규 등록을 불가능하게 하였다. 이에 따라 등록 임대주택에 적용되던 종합부동산세 합산배제 등 각종 세제 혜택은 없어지게 되었다. 장기 임대주택은 유지하되 의무 임대 기간을 8년에서 10년으로 연장하는 등 공적 의무를 강화하였다.
현 정부의 중과세 제도 완화에 대한 검토
- 조정대상지역의 축소 : 조정대상지역과 연동되어 취득세·종합부동산세·양도소득세가 중과되는데, 현 정부는 조정대상지역을 축소함으로써 그에 연동된 취득세 및 양도소득세 등에도 중과세가 적용되지 않거나 완화되었다. 이전 정부에서는 2017년 9월 6일 처음으로 40개 지역을 조정대상지역으로 지정한 후 8번의 추가 지정․해제를 통해 2021년 8월 30일까지 112개 지역으로 확대하였는데, 현 정부 들어 4번의 조정대상지역 해제를 통해 현재는 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 지역(이하“서울시 4개 지역”이라 한다)으로 조정대상지역을 축소하였다.[4]
다주택자 중과세 한시 배제 및 장특공제 적용
윤석열 정부가 출범과 동시에 양도소득세 시행령을 개정했으며 2022년 5월 10일 양도분부터 양도소득세 중과가 한시 배제됐고 최종 1주택 보유기간 기산일 규정도 폐지됐다. 조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건 역시 완화됐다. 앞서 정부는 2017년 8월 다주택자 중과제도를 도입했고 2020년 10월 중과세율을 인상했다. 양도세 기본세율에 2주택자는 20%, 3주택자는 30%가 가산됐는데, 이에 따라 최고세율이 82.5%(지방세 포함)에 달하고 장기보유특별공제(이하 장특공제)도 적용받지 못해 양도 시 세후 수익이 상당히 낮아지는 결과가 나왔다.
대표적인 절세 방안인 부담부증여(전세보증금이나 대출금을 인수하는 조건으로 증여하는 것)의 경우 전세보증금이나 대출금 등 부채에 해당하는 부분은 증여가 아닌 양도에 해당하고 증여자에게 양도세가 적용된다. 이때 증여자가 다주택자에 해당하는 경우, 양도세 중과세가 적용되어 절세효과가 없는 경우도 발생했다. 이번 시행령 개정으로 2023년 5월 9일까지 양도하는 조정지역 소재 다주택은 중과세를 배제한 기본세율이 적용되고, 기간에 따라 장기보유특별공제도 받을 수 있게 됐다. 주택을 5억원에 사들여 3년 동안 보유하고 20억 원에 팔아 양도차익 15억 원을 낸 3주택자를 가정했을 때 시행령 개정의 효과는 양도차익이 15억 원으로 같아도 세액은 중과 여부에 따라 5억3872만5000원이라는 큰 차이를 보인다. 기존에 다주택자에 해당하여 중과세율을 적용받았다면 이번 개정을 통해 세후 수익을 높일 수 있으며 부담부증여를 망설였다면 좋은 기회가 될 수 있다.[5]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ richard_shin, 〈중과세란?〉, 《네이버 블로그》, 2006-02-01
- ↑ 〈중과세율〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈중과세 규정〉, 《구미시청》
- ↑ 택스넷, 〈완화되는 주택 중과세 제도, 어떻게 달라졌나요?〉, 《택스넷》, 2023-06-20
- ↑ 강주배 세무사, 〈다주택자 양도세 중과 배제, 세금 얼마나 줄어들까〉, 《한국경제》, 2022-05-19
참고자료[편집]
- 〈중과세〉, 《네이버 국어사전》
- 〈중과세율〉, 《부동산용어사전》
- 〈중과세 규정〉, 《구미시청》
- richard_shin, 〈중과세란?〉, 《네이버 블로그》, 2006-02-01
- 택스넷, 〈완화되는 주택 중과세 제도, 어떻게 달라졌나요?〉, 《택스넷》, 2023-06-20
- 강주배 세무사, 〈다주택자 양도세 중과 배제, 세금 얼마나 줄어들까〉, 《한국경제》, 2022-05-19
같이 보기[편집]
