청산금
청산금(淸算金)이란 환지방식의 도시개발사업(토지구획정리사업 등)에 있어 환지를 하는 경우 종전토지에 대응하여 환지할 경우, 감정 또는 환지기술 상 적응환지를 하지 못하고 증환지, 감환지 또는 환지를 부지정하게 되는 경우가 발생되는데 이 경우 증환지된 부분에 대하여서는 그 증가부분에 대하여 금전을 징수하고 감환지나 환지부지정의 경우에는 그에 상당하는 금전을 교부하여야 되는데 이 때 금전의 징수 또는 교부액을 말한다. 기타 주택재개발사업이나 재건축, 조합주택의 건설 등의 경우에도 사업의 이익이나 손실을 조합원에게 배분하는 경우에 징수 또는 교부금액도 청산금이라고 한다.
개요[편집]
청산금은 농지개량사업이나 토지구획정리사업 등에 있어서 토지의 교환 ·분합시에 그 가격 차이에 따른 차액을 주고받는 돈을 말한다.
토지의 교환 ·분합에 있어서 토지의 지목(地目) ·지적(地積) ·수리 ·토질 ·이용상황 ·환경 ·위치 등을 종합적으로 평가하여 불균형이 있을 때에, 이익이 되는 쪽에서 불이익이 되는 쪽에 그 차액을 지급하는 것을 환지청산이라 하며, 환지청산에서 지급되는 돈을 청산금이라 한다. 이 청산금은 농지개량사업의 경우에는 환지계획에서 그 금액의 지급 및 징수방법 ·시기를 정하여야 하며, 환지계획의 인가와 함께 농림수산부장관의 인가를 받게 되고, 고시된 환지계획에 의하여 지급 ·징수된다(농촌근대화촉진법 126조 5항 ·127 ·129조 3항).
청산금을 받을 권리는 공법상의 권리인 까닭에 그 금액에 대하여 불복이 있으면 행정소송으로써 다투어야 한다. 환지가격이 종전의 토지가격에 부족할 때에는 농지개량사업시행자가 청산금 지급의무를 지고, 초과할 때에는 토지권리자가 농지개량사업시행자에게 청산금 납부의무를 진다. 의무불이행의 경우에는 조합경비징수와 같이 행정상의 강제집행에 의하여 징수한다(130조). 토지구획정리사업의 경우에는 이 청산금은 환지처분의 공고 다음날에 확정되며, 청산금의 징수 및 교부, 급부의무 불이행시의 강제징수, 쟁송방법 등은 농지개량사업의 경우와 거의 같다(토지구획정리사업법 62조 5항 ·68조). 기타 도시재개발법 제53 ·54조도 청산금에 관하여 규정하고 있다.
청산금의 지급[편집]
- 청산금의 지급
- 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금"이라 함)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 한다(「도시 및 주거환경정비법」 제89조제1항).
- 분할징수 및 지급
- 사업시행자는 정관등에서 분할징수 및 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다(「도시 및 주거환경정비법」 제89조제2항).
- 강제징수
- 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 "시장·군수등"이라 함)인 사업시행자는 청산금을 납부할 자가 이를 납부하지 않는 경우 지방세 체납처분의 예에 따라 징수(분할징수를 포함)할 수 있다(「도시 및 주거환경정비법」 제90조제1항).
- 시장·군수등이 아닌 사업시행자는 시장·군수등에게 청산금의 징수를 위탁할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제90조제1항).
청산금의 산정[편집]
- 청산기준가격의 평가
사업시행자는 청산금 지급을 위해 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격을 평가하는 경우 그 토지 또는 건축물의 규모·위치·용도·이용 상황·정비사업비 등을 참작하여 평가해야 한다(「도시 및 주거환경정비법」 제89조제3항).
가격평가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등 중 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등이 평가한 금액을 산출평균하여 산정한다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제76조제1항제1호·제2항제1호 및 규제「도시 및 주거환경정비법」 제74조제4항제1호가목).
분양받은 대지 또는 건축물의 가격을 평가할 때는 다음의 비용을 가산하고, 규제「도시 및 주거환경정비법」 제95조에 따른 보조금은 공제해야 한다( 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제76조제3항).
- 정비사업의 조사·측량·설계 및 감리에 소요된 비용
- 공사비
- 정비사업의 관리에 소요된 등기비용·인건비·통신비·사무용품비·이자 그 밖에 필요한 경비
- 도시 및 주거환경정비법」 제95조에 따른 융자금이 있는 경우에는 그 이자에 해당하는 금액
- 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치에 소요된 비용(규제「도시 및 주거환경정비법」 제95조제1항에 따라 시장·군수등이 부담한 비용은 제외)
- 안전진단의 실시, 정비사업전문관리업자의 선정, 회계감사, 감정평가, 그 밖에 정비사업 추진과 관련하여 지출한 비용으로서 정관등에서 정한 비용
청산금에 관한 권리[편집]
- 공탁
- 사업시행자는 청산금을 지급받을 자가 받을 수 없거나 받기를 거부한 때에는 그 청산금을 공탁할 수 있다(「도시 및 주거환경정비법」 제90조제2항).
- 소멸시효
- 청산금을 지급(분할지급을 포함)받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 이전고시일의 다음 날부터 5년간 행사하지 않으면 소멸한다(「도시 및 주거환경정비법」 제90조제3항).
- 저당권 행사
- 정비구역에 있는 토지 또는 건축물에 저당권을 설정한 권리자는 사업시행자가 저당권이 설정된 토지 또는 건축물의 소유자에게 청산금을 지급하기 전에 압류절차를 거쳐 저당권을 행사할 수 있다(「도시 및 주거환경정비법」 제91조).
청산금의 양도소득세 대상 여부[편집]
특정 조합원이 정비사업조합에 출자한 종전토지와 건축물의 평가액에 비례율을 곱한 금액이 권리가액이다. 권리가액에서 조합원 분양가액을 차감해서 (+)가 산출되는 것은, 조합원이 정비사업조합으로부터 분양받는 아파트가액보다 조합원이 정비사업조합에 출자한 권리가액이 더 높기 때문이다.
이때 (+)가 되는 부분에 대한 보상으로 금전을 지급받게 되는데 이것이 바로 양도소득세가 과세되는 지급받은 청산금이다. 같은 방법으로 계산한 금액이 (-)로 산출되는 것은 해당조합원의 권리가액이 분양가액보다 적기 때문이다. 이때는 조합원이 조합에 금전을 납부하게 되는데 이것은 납부한 청산금으로서 추후 양도세 신고에서 취득가액으로 인정받아 양도소득세가 계산된다.
예를 들면 갑 조합원은 조합원 분양가격이 10억원인 아파트를 분양신청 했다. 출자한 부동산의 감정평가액은 5억원이고 비례율이 110%로 적용되어 권리가액이 5.5억원(5억원*110%)이다. 따라서 갑 조합원은 조합에 4.5억원(10억원-5.5억원)의 청산금을 납부하게 된다. 이때 납부한 청산금은 갑 조합원이 향후 해당 아파트를 양도할 때 취득원가로 양도가액에서 공제된다.
반대의 사례로 을 조합원은 조합원분양가격이 5억원인 아파트를 분양신청 했다. 출자한 부동산의 감정평가액은 10억원이고 비례율이 110%로 적용되어 권리가액이 11억원(10억원*110%)이다. 따라서 을 조합원은 조합으로부터 6억원(11억원-5억원)의 청산금을 지급받게 된다. 이 때 조합으로부터 지급받는 6억원은 을조합원의 출자부동산 중 일부를 조합에 양도하고 받은 금전이므로 유상으로 부동산의 일부를 매매한 것이므로 양도소득세 과세대상이 된다.
동영상[편집]
참고자료[편집]
- 〈청산금〉, 《두산백과》
- 〈청산금〉, 《부동산용어사전》
- 〈재개발사업 > 사업 완료 > 청산 > 청산금 지급 및 산정〉, 《생활법령정보》
- 구판서 회계사, 〈조합원 수령 청산금, 양도소득세 대상인지〉, 《한국주택경제》, 2022-02-18
- 김대경 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무사, 〈재개발·재건축 때 받는 청산금도 양도세 대상〉, 《한국경제》, 2023-07-24
같이 보기[편집]
