주거환경개선사업
주거환경개선사업(住居環境改善事業)은 재개발사업으로 개발이 어려운 지역에 주택 개량, 주택건설, 공공시설 정비 따위를 수행하여 주거환경을 더 좋게 만드는 사업을 말한다.
개요[편집]
주거환경개선사업은 노후불량건축물이 밀집되어 있고 대지가 협소하여 주거밀도가 높으며 공공시설의 정비가 극히 불량하여 재개발사업으로 개발이 곤란한 지역에 공공시설, 주택개량을 실시하여 현재 살고 있는 주민이 그 자리에 살 수 있도록 주거환경을 개선하는 사업이다. 이 사업은 1989년 「도시저소득주민의주거환경개선을 위한 임시조치법」 발효와 함께 시작됐다. 주거환경개선사업 지구는 1985년 6월 30일 이전에 건축된 건축물로서 구조, 외형, 부대시설 등 물리적 상태가 건전한 주거공간으로서의 기능을 하기에 부적합한 건축물이 일정규모(면적 2,000㎡) 이상 밀집된 지역을 대상으로 하며 개발제한구역에서의 지정도 가능하다. 주거환경개선지구의 구체적인 지정요건은 다음과 같다.
- 노후·불량 건축물 밀집지역
- 재개발구역이지만 주민의 1/2 이상이 재개발사업을 원치 않는 지역
- 철거민을 수용하였거나 기타 공공시설 정비가 불량한 지역
- 정비기반시설 부족으로 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역
주거환경개선지구로 지정되려면 해당 지역의 건물 및 토지 소유자의 2/3 이상, 세입자의 1/2 이상이 동의를 해야 하며, 해당 지역의 시장이나 군수의 신청에 의해 국토교통부장관이 지정한다. 주거환경개선사업이 시행되면 도시계획상 제한행위를 해제하여 생활기반, 환경위생, 생활안전, 후생복지시설 등을 정비하게 된다. 사업방식에는 지방자치단체에서 도로 등 공공시설을 정비하고, 주민은 본인소유 주택을 스스로 개량·건설하는 현지개량 방식과 인구의 과도한 밀집과 불규칙한 도로망으로 인해 현지개량이 곤란한 경우 지자체, 주택공사 또는 지방공사가 지구내 건축물이나 토지를 보상해 주고 전면철거후 공동주택을 건설하는 공동주택방식, 구역 일부는 공공이 수용하여 전면개발하고 이외 지역은 현지개량방식으로 추진하는 혼합형 방식의 거점확산방식이 있다. 시행주체는 지자체 도시개발공사 주택공사 등 공공기관이며 지구 내 국공유지의 일부를 무상으로 제공받거나 도로, 상하수도 등 도시기반시설 설치비용도 일부 지원받을 수 있으며, 주택개량 및 신축자금으로 융자금도 지원받을 수 있다.
도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업으로 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업의 한 종류이다. 주거환경개선사업은 그 동안 해 온 노후 불량주택지 정비사업의 일환으로서 공공기관에서는 기존 여건 하에서 최대한의 공공 서비스기능을 확충해 주고 주민들은 현지개량의 개념으로 주택을 개량하는 방법이다. 거환경개선사업은 극히 노후한 주거지역을 대상으로 하는 사업과 비교적 주거환경이 양호한 지역을 대상으로 하는 사업으로 구분된다. 「(구)도시저소득 주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」에 따라 시행되던 주거환경정비사업은 2003년 「도시 및 주거환경정비법」으로 통합되면서 주거환경개선사업으로 명칭이 변경된 후 정비사업의 한 유형으로 편입되었다. 한편, 2012년에는 「도시 및 주거환경정비법」 상의 새로운 정비사업 유형으로 주거환경관리사업이 신설되었다. 이후 2018년 「도시 및 주거환경정비법」의 전부개정에 따라 주거환경개선사업과 주거환경관리사업이 하나로 통합되어 현재의 주거환경개선사업이 되었다.[1][2][3]
정비구역의 요건[편집]
정비구역은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수가 법령에서 정하는 요건에 부합하는 지역 중에서 도시·주거환경정비기본계획 내용을 고려하여 지정한다. 필요한 경우 법령의 범위 안에서 조례로 요건을 따로 정할 수 있다. 주거환경개선사업을 추진할 수 있는 정비구역의 요건은 다음과 같다.
- 가. 1985년 6월 30일 이전에 건축된 건축물로서 법률 제3533호 「특정건축물정리에관한특별조치법」에 따른 무허가건축물 또는 위법시공건축물과 노후 · 불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역
- 나. 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후 · 불량건축물의 수가 해당 정비구역의 건축물 수의 50% 이상인 지역
- 다. 재개발사업을 위한 정비구역의 토지면적의 50% 이상의 소유자와 토지 또는 건축물 소유자의 50% 이상이 각각 재개발사업의 시행을 원하지 않는 지역
- 라. 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
- 마. 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생 시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역
- 바. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지 등이 과다하게 분포된 지역으로서 건축행위 제한 등으로 주거환경이 열악하여 그 개선이 시급한 지역
- 사. 방재지구로서 주거환경개선사업이 필요한 지역
- 아. 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역으로서 주거환경의 보전 · 정비 · 개량이 필요한 지역
- 자. 해제된 정비구역 및 정비예정구역
- 차. 기존 단독주택 재건축사업 또는 재개발사업을 위한 정비(예정)구역의 토지등소유자의 50% 이상이 주거환경개선사업으로의 전환에 동의하는 지역
- 카. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 존치지역 및 재정비촉진지구가 해제된 지역
주거환경개선사업은 토지등소유자가 스스로 주택을 보전·정비·개량하는 방식, 토지 등의 사용 및 수용방식, 환지로 공급하는 방식, 관리처분계획에 따른 방식 또는 이러한 방식을 혼용하는 방식으로 시행한다. 만약 주거환경개선사업을 토지등소유자가 스스로 주택을 보전·정비·개량하는 방식으로 시행하는 경우에는 원칙적으로 시장·군수가 직접 시행한다. 그 밖의 방식으로 시행하는 경우에는 시장·군수가 직접 시행하거나, 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하거나, 건설업자와 시장·군수가 공동으로 시행할 수 있다. 정비사업을 시행할 때에는 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위해 법령에서 정하는 임대주택과 주택규모별 건설비율 등을 준수해야 한다. 주거환경개선사업의 경우에는 국민주택규모의 주택을 전체 세대수의 90% 이하로, 공공임대주택을 전체 세대수의 30% 이하로 건설해야 한다. 단, 주거전용면적이 40㎡ 이하인 공공임대주택은 전체 공공임대주택 세대수의 50% 이하여야 한다.[3]
사업시행[편집]
주거환경개선 사업방식[편집]
주거환경개선사업은 낡고 오래된 주택이 밀집된 지역에 도로, 주차장, 공원 등 정비기반시설을 설치하고, 불량주택을 개량함으로써 쾌적하고 살기 좋은 주거단지로 바꾸어 도시 저소득 주민의 복지증진과 도시환경개선에 이바지하는 사업이다.
- 현지개량 방식 : 주택의 노후도 및 밀집도가 상대적으로 낮아 주민이 개별적으로 주택개량이 가능한 지구에서 지자체에서 도로, 주차장, 공원 등 정비기반시설을 설치하고 주민은 스스로 개량자금을 융자받아 낡은 주택을 증축, 개축 또는 신축하는 방식이다.
- 공공주택건설방식 : 주택의 노후도 및 밀집도가 높고 저지대 상습침수, 화재 등 집단재해가 우려되는 지구 등에서 지자체나 한국토지주택공사 등이 기존의 낡고 오래된 주택을 철거하고 아파트 및 도로, 공원 등 정비기반시설을 건설하여 주민에게 재분양하는 방식이다.
- 혼합방식 : 구역내 불량주택 밀집 지역과 비교적 양호한 주택이 집단으로 있어 지역별로 순차적 균형개발이 필요하거나, 도시 계획도록 등으로 구역이 분리되어 별도의 개발이 필요한 경우에 현지 개량방식과 공동주택건설 방식을 혼합하여 추진하는 방식이다.[4]
- 사업시행자 : 시장·군수·구청장(한국토지주택공사 등도 가능)
- 주민동의 : 시행자 지정시 토지등소유자 2/3이상, 세입자 1/2이상의 동의 필요
- 구역 내 국·공유지의 처리 : 구역지정시 국·공유지 소관청과 협의한 후 사업시행시 당해 사업 시행자에게 국·공유지를 무상으로 양여국·공유지는 당해 지역 주민에게 저렴하게 매각(평가금액의 80%)한 후 그 매각대금으로 구역내 공공시설 정비에 사용
- 주민동의 : 주거환경개선사업지구 내·외에 토지 및 주거용 건축물의 소유자 등에게 주택개량 및 신축자금으로 융자금을 지원함
- 융자조건
- 다가구주택
- 호당대출한도 : 12,000만 원(가구당 1,500)
- 대출이율 : 연 3%(1년 이내 일시상환)
- 단독·다세대주택
- 호당대출한도 : 4,000만 원(다세대 2,000)
- 대출이율 : 연 3%(1년 거치 19년 또는 3년 거치 17년 분할상환)
정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 주거환경정비사업 추진
- 1단계(완료) : '01～'05, 482개 지구, 1.6조 원(국비 및 지방비 각 8천억)
- 2단계(추진중) : '05～'13, 371개 지구(11.1만세대 → 16.2만세대), 2조 원(국비 및 지방비 각 1조)[5]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈주거환경개선사업〉, 《네이버 국어사전》
- 〈주거환경개선사업〉, 《매일경제》
- 〈주거환경개선사업〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈주거환경개선사업〉, 《토지이용 용어사전》
- 〈주거환경개선사업〉, 《부동산용어사전》
- 〈주거환경개선사업〉, 《시사상식사전》
- 〈주거환경개선사업〉, 《서울시 도시계획용어사전》
- 〈주거환경개선사업〉, 《LH 한국토지주택공사》
- 김은철, 〈주거환경개선사업 정책정보 상세보기〉, 《국토교통부》, 2012-09-13
같이 보기[편집]
