경락자

경락자(競落者)는 민사소송법에서, 경매에 의하여 동산이나 부동산의 소유권을 취득한 사람을 말한다. 그리고 낙찰자는 경매나 경쟁 입찰 따위에서 물건이나 일을 받기로 결정된 사람을 말한다.

경락

경락(競落)이란 매각(경매)에 의하여 그 목적물인 동산 또는 부동산의 소유권을 취득하는 일을 말한다. 즉, 법원경매에 있어 최고액으로 입찰한 사람에 대해 집행기관이 하는 의사표시, 경매에 의하여 매수인이 그 대상인 동산 또는 부동산의 소유권을 취득하는 것을 말한다. 민사집행법 제정으로 '매각'이라는 용어로 명칭이 변경되었다. 동산의 경우는 최고의 경매신청자에 대하여 허락하는 것으로서 집행관은 그 가액을 크게 알리고 그보다 더 고가의 신청이 없음을 확인한 후 경락인을 결정한다. 부동산의 경우는 법원이 경락 여부의 재판을 하기 위하여 경락기일을 열고, 이해관계인의 진술을 들어서 결정한다. 경매란 광의로 매도인이 다수인을 집합시켜 구술로 매수신청을 최고하고, 매수신청인 가운데 최고가 신청인에게 승낙을 하여 매매하는 것을 의미하는데, 여기 서의 승낙이 바로 매각(경락)이다.

매각이란 매도인이 다수의 매수인에게 구두로 매수신청을 최고(催告)하고, 매수신청인 가운데 최고액의 신청인에게 승낙을 하여 매매하는 것을 말하는데, 여기에서 승낙이 바로 경락(매각결정)이다. 이에 관해서는 기존의 '경매법(競賣法:법률 968호)'이 폐지되면서, 민사소송법의 개정(1990년 9월 1일 시행)에 의하여 동법 제7편 강제집행에 편입된 후 2002년 민사집행법이 신설된 이후 민사집행법으로 편입되었다. 민사집행법상 매각의 경우, 집행관은 최고가매수신고인의 성명과 가격을 말한 뒤 매각을 허가하여야 하며(민사집행법 205조 1항), 매각물의 인도는 대금과 상환하여야 한다(민사집행법 205조 2항). 반면에 부동산의 경우에는 법원이 매각허가여부를 재판하기 위하여 매각결정기일(경락기일)을 정하여야 한다. 매각결정기일은 경매기일로부터 7일 이내로 정해야 하며, 매각결정절차는 법원 내에서 하여야 한다(민사집행법 109조).

또한, 매각결정기일은 매각기일의 공고 중에 기재되어야 한다(민사집행법 106조 6호). 법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인에게 매각허가에 관한 의견을 진술하게 하여야 하며(민사집행법 120조), 이해관계인의 진술을 들어 이의 사유(민사집행법 121조)가 없다고 인정할 때에는 매각허가결정을 한다. 과잉매각의 경우(민사집행법 124조)는 매각불허가의 결정이 내려지나, 매각 자체를 허락하지 않는 경우가 아닌 한 매각불허의 결정이 있어도 새로운 매각를 행한다(민사집행법 125조). 매각결정기일(경락기일)은 매각기일(경매기일)의 공고중에 기재하여야 한다. 법원은 매각결정기일(경락기일)에 출석한 이해관계인에게 매각(경락)에 관한 의견을 진술하게 해야 하며(민사집행법 120조), 그 진술을 들어 이의사유가 없다고 인정할 때에만 매각(경락)허가 결정을 한다.

또한 과잉매각(과잉경매)의 경우(민사집행법 124 조)는 매각(경락)불허의 결정을 해야 하지만 경매 자체를 불허하는 경우가 아닌 한 매각(경락)불허의 결정이 있어도 신경매를 행한다(민사집행법 125조). 매각허가 결정에는 매각한 부동산, 매수인과 매각가격을 기재하고 특별한 매각조건으로 매각한 때는 그 조건을 기재하여야 한다(128조). 매각허가결정 선고에 의하여 매수인은 매각부동산의 과실(果實)과 그 밖의 이익을 취득하며, 대금지급 의무를 부담한다(142조). 매수인은 매각대금을 완납한 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다(135조). 매수인(경락인)이 대금을 지급함으로써 차순위 매수신고인은 매수인(경락인)의 책임을 면하고 즉시 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 이와 같이 매수인(경락인)은 매각대금(경락대금)을 완납한 때에 경매목적물의 소유권을 취득하며, 법원은 경매허가결정의 등본을 첨부하여 소유권이전의 등기를 촉탁하여야 한다(민사집행법 144조1항).

경락(매각)으로 인한 소유권이전등기 촉탁 절차

법원경매로 부동산을 낙찰(매각)받으면 그 등기해야 하는데 그 절차는 일반적인 매매에 기한 소유권이전등기신청 절차보다 까다롭다. 먼저 절차는 최고가매수인선정(낙찰) - 잔금 납부 - 소유권이전등기 촉탁으로 진행한다. 경매받은 부동산은 등기소에 신청하는 것이 아니라 경매계가 있는 지방법원의 촉탁 때문에 등기가 된다. 그래서 등기소에 가는 것이 아니라 경매계가 있는 법원에 가서 촉탁이 가능하다.

첫 단계는 잔금을 낸다. 잔금은 담당 경매계에 가서 송달받은 대금 지급기한통지서를 보여주면 법원보관금납부명령서를 받고, 법원 내 은행에 가서 납부명령서와 함께 법원보관금납부 서를 기재하여 은행직원에 제출하고 매각대금을 내면 법원보관금 영수필통지서를 은행직원이 준다. 이때 이 영수필통지서를 받은 후 매각대금 완납증명원을 발급받기 위해 다시 경매계로 가서 완납증명원 2부와 영수증, 그리고 수입인지 500원을 제출하시면 계장님이 증명원을 대조하고 1부는 법원 보관하고 나머지 1부에 계인을 하여 매각대금 완납증명원을 발급해준다.

이후에는 취득세 및 등록면허세를 납부하기 위해 경락받은 물건 소재지 구청, 군청, 시청에 가서 취득세 등 신고를 한다. 다만 먼 거리에 있는 경우에는 관할 세무과에 전화하여 팩스로 신고처리를 부탁하고 취득세 신고서 원본과 완납증명원 사본을 우편으로 보내주는 것으로 갈음할 수 있다. 이상 취득세, 등록면허세를 납부하고 그 영수증을 수령한 경우에는 촉탁신청서를 법원 민원실에 비치된 것으로 작성하여 아래의 첨부서류를 첨부하여 신청하면 끝이다.

첨부서류는 각종 대장과 개인은 주소와 주민번호를 증명하는 주민등록등(초)본, 법인은 법인등기부등본, 취득세 영수증, 말소등록면허세, 등기신청수수료, 그리고 국민주택채권를 매입 할인받고 받은 납부번호를 기재하고 말소할 목록을 4부, 우편 2회분(대략 8000원)을 첨부한다. 이때 등기필정보 우편송부 신청서를 작성하여 우편봉투에 우표 4,000원을 붙여서 제출하면 등기필정보를 우편으로 받을 수 있다.

경락결정

경락결정(競落決定)이란 부동산경매절차에 있어서, 법원이 최고가 경매인에 대하여 경매 부동산의 소유권을 취득시키는 집행처분을 말한다. 경락허가결정과 같은 말이다. 집행법원은 경락기일에 있어서 이해관계인의 진술을 들어 이의사유가 없다고 인정할 때에는 경락허가결정을 한다. 이 결정은 부동산의 소유권을 취득시키는 국가의 공법상의 처분으로, 사법상의 매매의 청약에 해당하는 효력인 경매신고에 대한 승락에 해당하는 효력이 생긴다. 경락부동산의 소유권의 취득시기는 임의경매에 있어서는 대금 완납시이고, 강제경매의 경우는 경락허가 결정시이다.

참고자료

• 〈경락자〉, 《네이버 국어사전》
• 〈경락〉, 《매일경제》
• 〈경락〉, 《법률용어사전》
• 〈경락〉, 《두산백과》
• 〈경락결정〉, 《매일경제》
• 포피치맥, 〈낙찰자와 경락자, 난연재료, 납기〉, 《배우는 기쁨》, 2018-04-03
• 안광훈 행복지킴이, 〈경락(매각)으로 인한 소유권이전등기촉탁 절차 - 인천법무사 인천지방법원 인천경매부동산 인천부동산경매 경락잔금대출〉, 《네이버 블로그》, 2017-03-27

같이 보기

• 경락
• 경매
• 동산
• 취득
• 매각
• 매매
• 낙찰자
• 소유권
• 부동산
• 매도인
• 매수인

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