공공주택

공공주택(公共住宅)은 국가 또는 지자체가 주거 취약 계층을 위하여 공공 자금으로 건설하는 주택을 말한다.

개요

공공주택은 공공이 짓는 중소형분양주택과 임대주택을 포괄하는 새로운 개념의 주택을 말한다. 국가 또는 지방자치단체, 한국토지주택공사, 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관(한국농어촌공사, 한국철도공사, 한국철도시설공단, 공무원연금공단, 제주국제자유도시개발센터, 주택도시보증공사), 이들이 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자·설립한 법인, 이들 중 어느 하나에 해당하는 자 또는 주택도시기금이 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 부동산투자회사법에 따라 설립한 부동산투자회사 등이 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 주택을 말한다.

공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 주택으로 공공임대주택과 공공분양주택으로 구분된다. 자세히 말해 공공주택의 종류에는 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 공공임대주택과 분양을 목적으로 공급하는 국민주택규모 이하의 공공분양주택이 있다. 공공임대주택은 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공건설임대주택과 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공매입임대주택으로 구분된다. 기존에 상이하게 규정되었던 공공주택건설 등에 관한 특별법과 임대주택법의 공공주택 정의를 일원화하여 그 의미를 명확하게 규정하고 준주택에 대하여 공공주택의 규정을 준용할 수 있도록 공공주택건설 등에 관한 특별법을 공공주택 특별법으로 변경하면서 규정하였다.

종류

공공임대주택

공공임대주택(公共賃貸住宅)은 국가나 민간 업체 따위에서 청약 가입자들에게 일정 기간 동안 저렴한 보증금과 월 임대료로 공급하는 주택이나 아파트를 말한다. 즉, 국가 혹은 지방자치단체 재정이나 주택도시기금을 지원받아 건설∙매입∙임차 후 임대나 분양전환 목적으로 공급하는 주택이다. 분양전환이란 공공주택사업자가 사업자가 아닌 자에게 공공임대주택을 매각하는 것을 말한다. 여기서 임대주택이란 건물의 전부 또는 일부를 임대 용도로 사용하는 주택을 말한다. 주택이란 오피스텔과 같은 준주택과 다가구주택과 같이 일부만을 임대하는 주택까지 포함하는 개념이다. 임대주택은 공급 주체에 따라 공공임대주택과 민간임대주택으로 구분된다. 「민법」에서 정의하는 임대차란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하는 것을 의미한다.

전·월세 시장에서 수급불균형 현상이 발생하고 임차인들의 주거비 부담이 증가하는 등 시민들의 주거불안이 지속됨에 따라 공공부문뿐만 아니라 민간부문에 의한 민간임대주택 공급의 필요성이 점차 대두되었으나, 임대주택 관련 규정이 「(구)공공주택건설 등에 관한 특별법」, 「(구)임대주택법」 등에 흩어져 있어 혼란이 가중되었다. 이에 따라, 2015년 12월 임대주택의 공급 주체에 따라 공공과 민간으로 구분하고, 「공공주택 특별법」과 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부 개정하여 공공임대주택과 민간임대주택의 소관 법을 명확히 구분하고 민간임대주택에 대한 지원을 강화하였다.

• 공공주택 특별법 : 공공임대주택을 대상으로 공공주택의 원활한 건설과 효과적인 운영을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써, 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지한다.
• 민간임대주택에 관한 특별법 : 민간임대주택을 대상으로 건설·공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써, 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것이다.

공공임대주택의 유형

공공임대주택은 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 건설·매입·임차한 후 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 주택을 말한다. 여기에서 분양전환이란 공공주택사업자가 사업자가 아닌 자에게 공공임대주택을 매각하는 것을 말한다. 공공임대주택의 유형은 다음과 같다. 공공임대주택은 아래와 같은 구분 외에도 임대주택을 마련하는 방법에 따라서 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공건설임대주택과, 공공주택사업자가 직접 건설하지 않고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공매입임대주택으로 구분하기도 한다.

공공건설임대주택의 최초 임대료는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대료를 초과할 수 없다. 다만, 전용면적 85㎡를 초과하거나 분납임대주택(분양전환공공임대주택 중 임대보증금 없이 분양전환금을 분할하여 납부하는 공공건설임대주택을 말함) 또는 장기전세주택으로 공급하는 공공임대주택의 최초의 임대보증금에는 적용하지 아니한다. 여기서 분납임대주택은「임대주택법」에 의한 분납임대주택은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설하는 공공건설임대주택 중 임대보증금 없이 분양전환금을 나누어 납부하는 임대주택을 말한다.

• 영구임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택
• 국민임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택
• 행복주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
• 장기전세주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전 세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택
• 분양전환공공임대주택 : 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택
• 기존주택매입임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 매입하여 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 공급하는 공공임대주택
• 기존주택전세임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 임차하여 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 전대하는 공공임대주택

공공분양주택

공공분양주택(公共分讓住宅)은 토지주택공사나 지방 공사와 같은 공공기관이 단독으로 또는 민간과 공동으로 건설하여 분양하는, 전용 면적 85㎡ 이하의 주택을 말한다. 무주택 세대주에게 공급하는 것을 원칙으로 한다. 또한, 공공분양주택이란 국민주택 중 하나로 전용 면적 85㎡ 이하의 규모로 건설·공급하는 분양주택을 말한다. 토지주택공사나 지방 공사(예, 경기도시공사)가 공급하는 보금자리 주택이 있다. 공공이 분양하는 주택을 분양받으려면 주택청약종합저축에 가입하여 청약신청자격을 갖춰야 한다. 이후 아파트 공급계획에 따라 입주자 모집공고를 낼 때 이것을 확인하여 청약자격 순위에 따라 신청일에 청약해야 한다. 청약은 인터넷 또는 모델하우스 등 신청 장소에서 직접 할 수 있다. 그리고 주택공급규칙에 정해놓은 입주자선정 방법에 따라 입주자를 선정한다.

토지주택공사나 지방공사(예 경기도시공사) 등이 공급하는 보금자리주택을 예로 들 수 있다. 공공 분양주택을 분양 받으려면 주택청약종합저축에 가입해 청약신청자격을 갖춰야 한다. 아파트 공급계획에 따라 입주자 모집공고가 나오면 청약자격 순위에 따라 신청일에 청약한다. 청약은 인터넷이나 모델하우스 등 신청 장소에서 직접 해도 된다. 주택공급규칙 입주자 선정 방법에 따라 입주자가 정해진다.

보금자리주택은 정부가 무주택 서민과 저소득층 주거문제를 해결하려고 2008년 '국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안'을 통해 발표했다. 공공임대주택 뿐만 아니라 공공이 짓는 중소형 분양주택과 임대주택을 포괄하는 새로운 개념이다. 도심이나 그린벨트 등 도시 인근 선호지역에 건설하고 공공이 직접 건설하기에 신속한 공급이 장점이다. 서민 부담을 대폭 낮춘 금액으로 공급하며 사전예약제 등을 통해 수요자 맞춤형으로 공급된다.

공공분양주택을 이용하려면 주택청약종합저축에 가입해야 한다. 주택청약종합저축은 전용 85㎡ 이하 공공주택에 청약하는 청약저축과 모든 민영주택 및 전용면적 85㎡를 초과하는 공공주택 청약이 가능한 청약예금, 전용면적 85㎡ 이하 민영주택 청약이 가능한 청약부금 등을 하나로 묶은 주택금융상품이다. 무주택자, 유주택자, 세대주가 아닌 사람, 미성년자 등 1인 1통장으로 누구나 가입한다. 공공과 민영 아파트를 면적에 관계없이 청약하기에 만능청약통장인 셈이다. 연말 정산할 때 과세연도 납부금액 40%를 소득공제 받는 장점도 있다. 예금자보호법으로 보호되지는 않지만, 국민주택기금 조성 차원에서 정부가 재원을 관리한다. 2009년 처음 나왔다.

공공분양

공공분양(公共分讓)은 국가, 지방 자치 단체, 토지 주택 공사와 같은 공적 사업 주체가 주택이나 택지 따위를 분양하는 일을 말한다. 즉, 국가나 지방자치단체 혹은 토지주택공사 등 공적 사업주체가 부동산을 분양하는 것을 말한다. 민간분양에 대응되는 개념이다. 공공부문은 택지를 개발하여 사업자에게 분양하거나 주택을 개발하여 수요자에게 공급한다. 특히 공공은 택지를 독점적으로 개발하여 분양하며, 주택은 공공과 민간이 생산하여 공급한다. 공공이 택지를 개발하여 분양하고 그곳에 건설하여 짓는 주택은 조장과 통제가 뒤따른다.

여기서 분양(分讓)은 토지나 건물 따위를 나누어 파는 것을 의미한다. 그리고 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 줌을 뜻한다. 분양은 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 주는 것 또는 토지나 건물, 물건을 나누어 파는 것을 말한다. 그리고 분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 아파트 청약을 해서 당첨되면 분양권을 받는다. 청약하기 위해서는 청약통장을 만들어야 하며 주택의 유무, 가족 구성원의 수, 청약불입액, 기간 등의 여러 조건을 골고루 반영한 후 당첨자를 결정한다. 한편, 아파트 입주에 앞서 분양권을 다른 사람에게 파는 것을 분양권전매라고 한다. 분양권전매 제한은 분양권전매를 금지하는 제도로 투기과열지구는 소유권 이전 등기일까지 (최대 5년) 분양권전매가 금지되고 조정대상지역의 경우 소유권이 전 등기일(최대 3년)까지 분양권전매가 제한된다.

참고자료

• 〈공공주택〉, 《네이버 국어사전》
• 〈공공 주택〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
• 〈공공주택〉, 《부동산용어사전》
• 〈공공임대주택〉, 《매일경제》
• 〈임대주택〉, 《서울시 도시계획용어사전》
• 〈공공임대주택〉, 《토지이용 용어사전》
• 〈공공임대주택〉, 《서울시 도시계획용어사전》
• 〈공공분양주택〉, 《부동산용어사전》
• 〈공공분양주택〉, 《매일경제》
• 〈공공분양〉, 《부동산용어사전》
• 〈분양〉, 《나무위키》
• 〈분양권〉, 《한경 경제용어사전》

같이 보기

• 주택
• 주거
• 건설
• 주택
• 분양
• 지원
• 지차체
• 입주자
• 아파트
• 보증금
• 공공기관
• 임대주택
• 주택사업
• 분양주택
• 다가구주택
• 주택도시기금
• 공공임대주택
• 공공분양주택

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