변경등기
변경등기(變更登記)는 이미 있는 등기 사항의 일부를 변경하는 등기를 말한다.
개요[편집]
변경등기란 기존의 등기를 변경하기 위하여서 하는 등기를 말한다. 즉, 이미 기재되어 있는 등기내용 일부를 변경하는 등기를 말한다. 즉 등기의 기재 내용과 부동산의 실체관계가 다른 경우에 기재와 실체가 합치되도록 변경 바로잡는 등기이다. 등기와 실체관계(實體關係)가 부분적으로 일치하지 않을 때 그 불일치를 해소하기 위하여서 하는 등기라는 점에서, 등기가 실체관계와 전면적으로 일치하지 않을 때 그 불일치를 해소하기 위한 말소등기(抹消登記)와 다르다. 변경등기는 넓은 의미에서는 그 불일치의 원인이 원시적으로 존재하는 경정등기(更正登記)를 포함하지만, 좁은 의미에서는 그 불일치의 원인이 후발적(後發的)으로 존재하는 경우만을 말한다. 일반적으로는 좁은 의미로 사용된다.
변경등기는 두 가지가 있는데, 하나는 등기와 실제의 내용착오가 처음부터 있었던 경우에, 후에 이것을 발견하여 바로잡는 경정등기이고, 다른 하나는 등기와 실제의 차이가 후에 발견한 경우로, 경정 전의 표시를 붉은 선으로 긋고 새로 실제 사항을 기재하는 변경등기이다. 등기의 기재 내용과 부동산 실체관계가 불일치하게 될 때 기재와 실체가 합치되도록 변경 보정 하는 등기를 말한다. 예를 들면 토지의 분필·합필 혹은 건물의 분할·구분 그리고 부동산의 합병 등의 등기는 사실의 등기로서의 변경등기이며, 저당권 이율변경을 위한 등기 등은 권리의 등기로서의 변경등기이다. 경정등기와 변경등기로서의 변경등기이다. 경정등기와 변경등기를 합하여 광의(廣義)의 변경등기라고 하는데 대비하여 협의(狹義)의 변경등기라고 한다.
변경등기에는 표시란의 변경등기로서 부동산의 변경등기, 부동산의 표시의 변경등기와 대지권(垈地權)의 변경등기가 있고, 사항란의 변경등기로서 권리의 변경등기와 등기명의인(登記名義人)의 표시의 변경등기가 있다. 부동산의 변경등기는 부동산 자체가 물리적으로 변경된 경우에 한다. 면적의 증감, 구조의 변경 등이 그 예이다. 부동산의 표시의 변경등기는 부동산의 동일성을 나타내는 표시가 변경된 경우에 한다. 부동산의 소재지 명칭변경, 지번(地番)의 변경 등이 그 예이다. 대지권의 변경등기는 대지권의 표시에 변경이 있는 경우에 한다. 대지권의 발생 또는 소멸, 대지권의 목적인 토지의 변경 등이 그 예이다. 권리의 변경등기는 권리가 변경된 경우에 한다. 존속기간의 연장, 피담보채권(被擔保債權)의 감소 등이 그 예이다. 등기명의인 표시의 변경등기는 등기명의인의 표시에 변경이 있는 경우에 한다. 등기명의인의 주소 변경, 개명(改名) 등이 그 예이다.
권리의 변경등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동신청을 하여야 하지만, 그밖의 변경등기는 등기권리자의 단독신청에 의한다. 표시란의 변경등기는 독립등기로 하며, 등기상 이해관계 있는 제3자가 없거나 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙서 또는 대항력(對抗力) 있는 재판등본을 첨부한 때의 권리의 변경등기, 그리고 등기명의인 표시의 변경등기는 부기등기(附記登記)로 한다. 변경등기를 한 뒤에는 종전의 표시를 붉은 선으로 지우나(동법 제65조), 권리의 변경등기를 독립등기로 한 때에는 종전의 표시를 지우지 않는다.[1][2][3]
법인 변경등기 필요서류[편집]
법인 변경등기는 주주총회 또는 이사회 결의 때문에 결정된다. 이사회 결의 요건은 이사 3인 이상이다. 감사를 제외한 등기 이사가 1인 또는 2인이면 모든 사항을 주주총회에서 결의한다.
- 주주총회에서 결정하는 사항 (각 등기 유형을 클릭하면 필요서류 확인이 가능)
- 상호변경
- 목적변경
- 임원변경
- 본점 이전(관내)
- 주식매수선택권(스톡옵션)
- 감자
- 해산 및 청산
- 이사회에서 결정하는 사항 – 이사 3인 이상인 경우
- 증자
- 본점 이전(관외)
- 대표이사 변경
- 지점설치 및 폐지
- 지배인 선임 및 해임[4]
변경등기신청서[편집]
변경등기신청서란 변경등기를 신청하기 위한 목적으로 작성된 문서를 말한다. 즉, 부동산 등기 내용의 일부분을 수정하고자 할 때 작성하여 제출하는 문서를 말한다. 변경등기란 이미 있는 등기와 관련된 사항의 일부를 변경하는 등기를 지칭한다. 등기는 부동산 관련한 법률관계를 공시하기 위해서 공적인 기록부에 기재하는 것을 말한다. 등기는 당사자가 신청을 하면 등기공무원의 업무 처리에 따라 등록하는 것을 원칙으로 한다. 이는 거래관계에서 부동산 소유자의 권리를 명백히 하고 손해를 미리 예방하기 위해서 마련된 제도이며, 거래의 안전성을 높이는 효과가 있다.
신청서는 어떠한 사항을 요청하는 내용의 문서이다. 주로 단체나 기관에 특정 행위를 요구하기 위해 작성되는 경우가 많으며, 제출을 목적으로 작성된다. 신청서는 매우 다양한 목적으로 활용되며, 그 용도에 맞게 올바른 양식으로 작성되어야 한다. 대부분 신청인의 인적사항과 신청사유, 상세한 신청내용 등으로 구성된다. 변경등기신청서는 변경등기를 신청하는 내용의 문서이다. 상호, 등기목적, 등기이유, 등기사항, 등록세 등의 사항이 기재되며, 호적등본이나 위임장 등과 같은 서류를 첨부해야 한다. 그러므로 변경등기는 이미 등기 신청된 부동산과 관련하여 권리 소유자나 부동산 관련하여 일부 변경된 사항이 있을 때 재등기하는 것을 말하며, 이를 신청하기 위해서 작성하는 것이 변경등기신청서이다.[5][6]
변경등기 종류[편집]
등기명의인 표시변경등기
등기명의인 표시변경등기란 등기명의인의 표시(성명, 주소 등)가 변경되어 등기부상 표시와 일치하지 않는 경우 그 표시를 일치시키기 위해 하는 등기를 말한다. 등기명의인 표시변경등기는 등기명의인 단독으로 신청할 수 있다. 따라서 등기명의인 표시변경등기는 소유자의 동의를 얻거나 상대방의 승낙을 받을 필요가 없다. 등기명의인 표시변경등기는 전거(주소변경)에 의한 표시변경등기에는 주민등록초본을, 개명에 의한 표시변경등기에는 기본증명서를 제출해야 한다. 이후 신청서 및 첨부서류를 가지고 등기소를 방문해 제출한 후 대법원 인터넷등기소 사이트에서 접수현황 등을 확인할 수 있으며, 등기 완료 후에는 등기필정보 및 등기완료통지서를 받을 수 있다. 근거법은 부동산등기법이다.[7]
대지권의 변경등기
대지권의 변경등기란 구분건물의 등기용지 중 표제부 표시란에 표시되는 대지권의 표시에 관해 변동이 있을 경우 행하는 등기를 말한다. 대지권의 표시가 변경되는 경우로는 다음과 같다.
① 구분건물과 일체성을 갖는 대지권이 새로 생긴 경우
② 구분건물과 일체성이 있는 대지권의 목적인 토지에 관하여 합필·분필 등의 변경이 생긴 경우
③ 종래 구분건물과 일체성이 있는 대지권으로 등기되어 있던 대지사용권이 그러한 일체성을 상실한 경우
④ 구분건물과 일체성이 있는 대지권으로 등기된 권리 자체가 소멸된 경우 등이 있다. 대지권의 변경이나 소멸이 있는 때에는 부동산표시의 변경등기에 있어서와 마찬가지로 소유권의 명의등기인은 1월 내에 등기를 신청하여야 한다. 신청의무를 게을리한 경우에는 5만 원 이하의 과태료 처분을 받게 된다.(부동산등기법 제186조 3항 참조)[8]
건물표시의 변경등기
건물표시의 변경등기란 건물등기부의 표시 란에 기재된 사항을 고치는 등기를 말한다. 건물의 면적이 늘어나거나 줄어들거나 혹은 부속건물을 신축하거나 또는 지번이 바뀌거나 하는 등으로 변경이 생기면 변경등기를 해야 한다. 건물표시의 변경등기는 행정구역, 명칭, 지번, 지목, 지적 등의 변경일 경우 소관청이 관할 등기소에 촉탁해 변경하거나, 등기관이 직권으로 변경등기를 할 수 있다.
건축물대장의 기재 내용이 변경되는 경우, 지방자치단체의 장이 관할등기소에 의무적으로 건물의 표시변경등기를 촉탁하는 내용으로 건축법이 개정됨에 따라, 건물의 분할, 구분, 합병, 멸실 등 건물표시 변경사유가 있는 때 건물의 소유자가 1월 이내에 그 등기신청을 하지 아니하면 과태료를 부과하는 규정을 삭제하였다. 근거법은 부동산등기법, 부동산등기규칙, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률이다.[9]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈변경등기〉, 《네이버 국어사전》
- 〈변경등기〉, 《두산백과》
- 〈변경등기〉, 《부동산용어사전》
- 〈변경등기〉, 《법률용어사전》
- 〈법인 변경등기 필요서류〉, 《자비스 고객센터》
- 〈변경등기신청서〉, 《예스폼 서식사전》
- 〈변경등기신청서〉, 《비즈폼 서식사전》
- 〈등기명의인 표시변경등기〉, 《부동산용어사전》
- 〈대지권의변경등기〉, 《매일경제》
- 〈건물표시의 변경등기〉, 《부동산용어사전》
같이 보기[편집]
