구분건물
구분건물(區分建物)은 1동의 건물을 구분하여 각 부분을 별개의 부동산으로 소유하는 형태의 건물을 말한다. 집합건물이라고도 하며 구분소유권의 집합체 건물을 말한다. 공동주택, 상가, 오피스 등은 구분소유 건물이 많다.[1]
개요[편집]
구분건물이란 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로 사용돼 각각의 부분이 소유권의 목적이 되는 경우를 말한다(민법 제215조, 집합건물법 제1조). 구분건물의 대표적인 경우로 아파트나 상가를 생각해볼 수 있다. 아파트의 경우는 각 호실마다 구조상·기능상 독립성이 상대적으로 명확해 구분소유 여부가 크게 문제되지는 않지만, 상가의 경우는 다르다. 상가에 입점한 업주(업체)들이 각각의 특정 공간에서 점포를 운영하더라도, 그 특정 공간 사이를 제대로 구획하지 않는 경우가 적지 않아, 구분소유 여부가 문제될 수 있기 때문이다. 설사 1동의 건물 중 특정 부분에 대해 등기부상 구분소유등기(예를 들어, 상가 건물 A동 201호에 대해 별도의 소유권 등기)가 돼 있다고 하더라도, 객관적으로 그 특정 부분(201호)에 구조상 기능상 독립성이 인정되지 않으면 해당 부분에 대한 구분소유등기는 무효라는 것이 대법원 판례이다. 이와 관련해 대법원은 구분건물에 대한 리모델링 후 소유관계에 대해 흥미로운 판결을 선고했다.[2]
구분건물 집합건물 차이점은 약간 헷갈릴 수 있는데, 별로 어려운 것은 아니다. 쉽게 얘기하자면, 구분건물이 모여서 집합건물이 되는 것이다. 예를 들어서 강남아파트 '1동 105호'는 구분건물이고, '1동'은 집합건물이 되는 것이다. 따라서 구분건물 없는 집합건물은 존재하지 않게 된다. 정확하게는 이렇게 구분하지만 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에서 보는 바와 같이 법명 자체는 '집합건물'이라고 표현하고 있다. 그러나 각 조문을 살펴보면 대체적으로 '구분건물'이라는 표현을 더 많이 쓰이고 있다. 법률에서 조차 양자가 혼용되어 사용되고 있는 게 현실이다.[3]
구분건물의 표시변경[편집]
부동산의 표시에 관한 등기는 권리의 객체인 부동산의 현황을 명확히 하기 위하여 등기부의 표제부에 기재하는 것에 불과하다. 따라서 당사자가 소유권보존등기의 신청을 하지 않고서 부동산의 표시에 관한 등기만 신청할 수는 없음이 원칙이다. 다만 '구분건물의 표시'에 관하여는 1동의 건물에 속하는 구분건물 중의 일부만의 관하여 소유권보존등기를 신청하는 경우에 나머지 구분건물에 관하여는 표시에 관한 등기를 동시에 신청할 수 있다. 이는 1동의 건물에 속하고 있는 다른 구분건물과의 관계를 명확히 하고 집합건물의 공시방법의 혼란을 피하기 위한 것이다. 이러한 건물 구분등기를 하기 위해서는 건축물대장상 먼저 변경등록이 되어 있어야 한다. 각개의 구분건물의 구조상 독립성, 이용상 독립성이 있는 경우에 각 구분을 구분소유권의 목적으로 하기 위하여서 하는 등기로써. 다가구주택을 다세대주택으로 하기 위해서는 구분등기신청을 하여야 한다.
등기신청방법
- 신청인 본인 또는 법무사 등 그 대리인이 신분을 확인할 수 있는 주민등록증 등을 가지고 직접 등기소에 출석하여 신청한다.
- 건물의 구분이 있는 경우에는 그 건물소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때로부터 1개월 이내에 그 등기를 신청하여야 한다.
- 이와 같은 등기신청의 의무가 있는 자가 그 등기신청을 게을리하였을 때는 50만 원 이하의 과태료를 부과한다.[4]
구분건물의 구분등기[편집]
구분건물을 구분하여 2개의 구분건물로 구분하는 경우 이에 대한 등기절차는 토지 분필 등기절차에 따라 처리한다. 구분건물을 2개로 구분하는 경우 새로운 등기가 만들어지게 되는데 이때 구분전의 구분건물등기부와 새로운 구분건물 등기의 표제부와 갑구 및 을구는 변화가 일어난다. 등기부는 토지등기부와 건물등기부가 있으며 표제부와 갑구와 을구로 나누어진다. 구분건물 등기부의 경우에는 표제부에 (건물등기부임에도 불구하고) 토지에 관한 사항이 기재되어 있다. 이를 대지권이라고 한다. 구분건물을 구분할 경우 대지권과 전유부분의 면적이 변경되게 된다.(구분건물 일부에 전세권이나 임차권등기 등이 있는 경우에 권리가 존속할 건물에 관한 서면 및 도면 등을 제출할 경우 갑구 또는 을구도 변경되지 되지만 구분건물 일부에 제한물권이 있는 경우는 흔하지 않다)
구분전의 구분건물에 대지권 표시가 되어 있는 경우에는 새로 구분하는 건물등기부에도 대지권 표시를 해야 한다. 이때 구분전의 구분건물과 새로운 구분건물의 대지권 비율은 전유부분 면적비율에 따라 결정된다.(규약이나 공정증서로 달리 정할 수도 있다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제21조) 예를 들어 구분전의 구분건물의 대지권 표시가 10/100이고 전유부분의 면적이 10㎡인 상태에서 각각 5제곱미터씩 전유부분의 면적이 나누어졌다면 구분전의 구분건물과 새로운 구분건물의 대지권 비율은 각각 5/100가 된다. 구분전의 구분등기부는 대지권변경등기를 하게 되고 새로운 구분건물에 대한 등기가 개설되면서 대지권 비율이 정해지게 되는 것이다. 실무적으로 구분건물을 구분등기하는 경우는 흔하지 않으며 보통 구분건물의 면적이 넓으면 물리적으로 공간을 구분하여 사용하는 경우가 많으므로 매도를 할 때도 구분 소유적 공유인 상태에서 공유지분형태로 소유권이 변경되는 경우가 대부분이다.[5]
구분건물 소유권보존등기[편집]
구분건물 소유권보존등기란 소유자의 신청에 의해 미등기의 구분건물에 처음으로 하는 소유권 등기를 말한다. 미등기구분건물의 소유권 보존등기는 단독신청으로 건축물대장등본에 자기 또는 피상속인의 소유자로 등록되어 있음을 증명하는 자 또는 판결 또는 시·구·읍면의 장의 서면에 의해 자기의 소유권을 증명하는 자가 신청할 수 있다.
신청기한은 부동산등기법에 의해 소유권 보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 않은 채 계약을 체결한 경우 그 계약을 체결한 날 또는 계약을 체결한 후 부동산등기법에 의해 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날로부터 60일 내에 소유권 보존등기를 신청해야 하며, 등기권리자가 적절한 이유 없이 등기신청을 하지 않은 경우에는 하지 않은 날 당시의 부동산에 취득세 과세표준에 부동산 취득시 표준세율을 적용한 부분에서 1천 분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과된다.
구분건물소유권보존등기를 할 때, 1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부에만 소유권 보존등기를 신청하는 경우에는 그 나머지 구분건물에 관해 표시에 관한 등기를 동시에 신청해야 한다. 구분건물의 소유자가 각자 소유권보존등기를 신청할 수 있으나, 구분건물의 표시에 관한 등기는 동시에 신청해야 하므로, 구분건물의 소유자는 1동의 건물에 속하는 다른 구분건물의 소유자를 대신해 그 건물의 표시에 관한 등기를 신청할 수 있다. 근거는 부동산등기법이다.[6]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈구분건물〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 백종현 변호사, 〈'구분건물에 대한 리모델링 후 소유관계'〉, 《대한전문건설신문》, 2020-05-25
- ↑ 〈구분건물 집합건물 차이점〉, SAVING-FINANCE.COM, 2023-06-03
- ↑ 〈부동산등기(건물구분등기신청(구분건물의 표시변경))〉, 《비즈폼 서식사전》
- ↑ 부동산 경매사건, 〈구분건물 표시변경등기 (구분건물의 구분등기)〉, 《경매가 알고싶다》, 2021-12-11
- ↑ 〈구분건물소유권보존등기〉, 《부동산용어사전》
참고자료[편집]
- 〈구분건물〉, 《부동산용어사전》
- 〈부동산등기(건물구분등기신청(구분건물의 표시변경))〉, 《비즈폼 서식사전》
- 〈구분건물소유권보존등기〉, 《부동산용어사전》
- 〈구분건물 집합건물 차이점〉, SAVING-FINANCE.COM, 2023-06-03
- 백종현 변호사, 〈'구분건물에 대한 리모델링 후 소유관계'〉, 《대한전문건설신문》, 2020-05-25
- 부동산 경매사건, 〈구분건물 표시변경등기 (구분건물의 구분등기)〉, 《경매가 알고싶다》, 2021-12-11
같이 보기[편집]
