바닥면적
바닥면적은 건축물 각 층의 개별 면적을 말한다. 건축법상으로 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이 바닥면적에 해당하며 연면적 산정의 근간이 된다.
바닥면적은 건축물 외곽의 면적이 아닌 구획의 중심선이 산정 기준이 되는데 벽기둥이 없는 건축물의 경우에는 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1m를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적이 산정 기준이 된다.
개요[편집]
건축안전을 위해 「건축법」에서 규정하고 있는 건축 기준의 적용은 '면적'으로 하는 경우가 많다1). 건축 규제 기준이 되는 면적들은 바닥면적, 건축면적, 연면적이다. 때문에 「건축법」에서는 이들 면적 산정의 원칙을 규정(영 제119조)하여 법 적용의 통일성을 유지하고 있다.
건축에서 '면적'은 일반적으로 벽과 기둥으로 둘러싸인 실내 부분의 면적을 의미한다. 그러나 건축물에 따라서는 실내·외를 구분하기 어려운 경우도 있고, 발코니와 같이 실내·외를 연결하는 완충공간으로서 건축 당시 외부 공간이었다가 추후 실내화되는 공간도 있어 단순히 실내 부분의 면적이라고만 이해할 수는 없다.
바닥면적은 벽, 기둥 등의 구획의 중심선으로 둘러싸인 각 층 부분(실내)의 수평투영면적으로 연면적 산정의 근간이 되며, 건축물대장에 기재되는 면적과 같다. 다시 말해, 바닥면적은 각 층의 개별 면적을 의미하고 연면적은 각 층의 바닥면적을 합한 면적이다.
다만, 다음과 같이 다르게 계산하는 경우도 있다.
- ① 벽 · 기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평 투영면적,
- ② 주택의 발코니 등 건축물의 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적)에서 노대 등이 접한 가장긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입,
- ③ 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래 면까지 공간으로 된 것만 해당)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 않음,
- ④ 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락(층고가 1.5미터, 경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터 이하인 것만 해당), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상 · 옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않음,
- ⑤ 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관함의 면적은 바닥면적에 산입하지 않음,
- ⑥ 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당)은 바닥면적에 산입하지 않음,
- ⑦ 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 않음,
- ⑧ 단열재를 구조체의 외기 측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물은 단열재가 설치된 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 산정,
- ⑨ 영유아보육법 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 면적은 바닥면적(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당함)에 산입하지 않음,
- ⑩ 장애인 · 노인 · 임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령에 따른 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트, 경사로 또는 승강장은 바닥면적에 산입하지 않음,
- ⑪ 가축전염병 예방법 제17조 제1항 제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설은 바닥면적에 산입하지 않음,
- ⑫ 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 시행령 제14조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장문화재 보호 및 전시에 전용되는 부분은 바닥면적에 산입하지 않음.
근거법은 건축법이다.
건축물 바닥면적 산정 기준[편집]
구획의 중심선[편집]
바닥면적의 산정 기준은 건축물 외곽의 면적이 아니라 구획의 중심선으로 한다.
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건축물은 힘(하중)을 받는 재료(구조부재, ※'건축' 내 구조부재 참조)에 따라 콘크리트(벽 또는 기둥 방식), 목조 혹은 돌이나 벽돌을 쌓아서 건축한다. 콘크리트로 건축하는 것은 '일체식 구조'라 하며, 목조의 경우는 나무를 짜 맞추어 건축한다고 하여 '가구(架構)식 구조'라 하고, 돌이나 벽돌을 쌓아 건축하는 것을 '조적(組積)식 구조'라 한다. 이렇듯 건축물을 구축하는 구조방식은 다양해서 구조방식이나 구법에 따라 구획의 중심선이 차이가 날 수 있다
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벽·기둥의 구획이 없는 건축물[편집]
건축물의 바닥면적 산정 기준은 벽이나 기둥의 중심선으로 둘러싸인 실내 부분의 수평투영면적이다. 그러나 건축물에 따라서는 벽·기둥의 구획이 없어 면적 산정 기준의 적용이 모호한 경우가 있다. 우리 주변에서 찾아 볼 수 있는 예는 하나 또는 두 개 이상의 기둥이 떠 바치고 있는 캐노피 지붕을 떠올리면 된다.
「건축법」에서는 이와 같은 바닥면적 산정의 모호함을 해소하기 위하여 벽·기둥의 구획이 없는 건축물의 바닥면적은 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 하도록 규정하고 있다(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 가목).
발코니[편집]
발코니란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로 전망이나 휴식 등을 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 의미한다. 그러나 주택에 설치되는 발코니에 한하여 필요에 따라 거실·침실·창고 등의 용도로 사용할 수 있다(「건축법 시행령」 제2조 제14호). 이 규정의 의미는 소위 ‘확장형 발코니’를 합법화하는 규정으로 2005년 12월 2일 「건축법 시행령」 개정을 통해 명문화 되었다.
발코니는 건축계획이나 법 개념적으로는 반 내부, 반 외부 공간이지만, 「건축법」에서 주택의 경우는 언제든지 내부 공간으로 편입될 수 있는 부분이다. 따라서 「건축법」은 발코니의 중립적 공간 성격을 반영하여 일부는 바닥면적에 산입(算入)하고, 일부는 바닥면적에서 제외하도록 규정하고 있다.
- 발코니 면적 산정 기준
주택의 발코니 등 건축물의 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것(이하 "노대등")의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다. <「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 나목>
- 노대등
'등'이라는 표현에 있어 국문법 상으로는 앞 단어와 띄어쓰기를 하는 것이 원칙이다. 그러나 법조문에서 나열된 단어를 약칭하는 경우에는 예외적으로 붙여 쓴다<출처: 법제처. 제1장 혼동하기 쉬운 법령용어>. 예를 들어 ‘노대등’이라는 것은 ‘주택의 발코니 등 건축물의 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것’을 모두 함축하여 약칭 표현하는 것이다.
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발코니의 확장이 합법화된 후, 면적 산입 없이 좀 더 많은 발코니를 실내 공간화하기 위하여 발코니의 외부 개방을 최소화하는 계획 사례가 등장하기 시작했다. 그래서 국토교통부에서는 고시를 통해 발코니 외벽 설계에 관한 공식 입장을 밝혔다. 외벽에 접하여 부가적으로 설치되지 않고 발코니의 외기와 접하는 부분을 내력벽으로 하여 실내 공간화되거나 설치 기준 외의 내용으로 외관을 과도하게 변경하여 기존 발코니의 외관으로 보기 어려운 경우에는 발코니로 볼 수 없도록 하고 있다. 때문에 당초부터 발코니로 사용하려는 목적 없이 실내 공간으로 사용하기 위한 의도로 계획되었다면 모두를 바닥면적에 산입한다. 물론 이것이 디자인 필요성인지 혹은 바닥면적 산정 기준의 적용을 편법적으로 이용하려는 것인지의 의도를 파악하기란 쉬운 일은 아니어서 허가권자가 재량으로 판단한다.
필로티[편집]
필르 코르뷔지에의 빌라 사보아의 1층 필로티로티(pilots)는 사전적으로는 기둥을 의미하며, 건축물을 지면에서 들어 올린 공간(필로티 공간) 그 자체를 의미하기도 한다.
필로티는 1층에 형성되며 기둥으로 둘러싸인 반 외부, 반 내부 공간이다. 「건축법」에서는 이러한 공간적 특성을 감안하여 ①공간을 사유화하지 않고 공중(公衆)의 통행이나 차량의 통행에 이용하는 경우, ②거주성이 없는 주차공간으로 전용되는 경우, ③공동주택의 필로티의 경우의 3가지 경우는 바닥면적에 산입하지 않고, 그 외의 경우는 바닥면적에 산입한다. 필로티도 발코니의 경우처럼 필요에 따라서는 공간을 막아 실내 공간화될 가능성이 있기 때문에 공간을 공적으로 사용하는 경우와 거주성이 없는 용도로 사용되는 것 외에는 모두 바닥면적에 포함한다.
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바닥면적에서 제외되는 필로티의 경우는 ①, ②, ③의 쓰임의 요건뿐만 아니라 형태적 요건도 충족되어야 하는데, 벽면적의 1/2 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 구성되어야 한다. 일반적으로 필로티는 건축물을 기둥으로 지면에서 들어 올려져서 4면이 모두 뚫려 있는 것이다. 그러나 구조방식 등에 따라서는 기둥이 아닌 벽체로 들어 올릴 수도 있고, 필요에 따라서는 기둥 사이를 벽으로 막을 수도 있다. 이렇게 막힌 부분이 많은 경우는 이를 외부 공간으로 보기 힘들기 때문에 바닥면적에 포함시켜야 한다고 「건축법」은 판단하고 있으며, 반 이상은 열려 있어야 필로티로 인정한다는 기준을 제시하고 있는 것이다.
이러한 규정을 실제로 적용함에 있어 다양한 형태로 계획 가능한 필로티가 「건축법」에서 바닥면적이 제외되는지 여부를 판단하기는 어렵다. 때문에 필로티 구조의 「건축법」 상 인정 범위6)를 실제로 계획 가능한 다양한 사례를 통해 살펴보면 다음과 같다.
동영상[편집]
참고자료[편집]
- 〈바닥면적〉, 《부동산용어사전》
- 〈바닥면적〉, 《두산백과》
- 〈바닥면적〉, 《토지이용 용어사전》
- 〈바닥면적〉, 《그림으로 이해하는 건축법》
- 〈바닥면적 산정의 예외〉, 《그림으로 이해하는 건축법》
같이 보기[편집]
