보전산지
보전산지(保全山地)는 산림자원의 조성, 임업경영 기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진과 재해 방지, 수원 보호, 자연생태계 보전, 자연경관 보전, 국민 보건 휴양 증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지로서 산림청장이 「산지관리법」에 따라 지정 · 고시한 산지를 말한다. 쉽게 말하면 보전과 공익을 위한 산지이다.
목차
개요[편집]
지목에 임야로 되어 있는 토지는 보통 산지로 분류한다. 부동산 공법상 「산지관리법」에 의한 행위 제한을 받는다. 산지는 크게 보전산지와 준보전산지로 구분할 수 있다. 보전산지는 말 그대로 개발보다는 보전 성격에 가까운 토지라고 보면 된다. 다시 임업용 산지와 공익용 산지로 나눌 수 있다.
- 임업용 산지 : 산림자원 조성, 임업생산 기능의 증진을 위해 필요한 산지
- 공익용 산지 : 임업생산. 재해방지·생태계, 경관 보전의 기능을 위하여 필요한 산지
쉽게 설명하면 임업용 산지는 버섯 등의 작물 재배 생산 등은 가능하다. 공익용 산지는 쉽게 공익 목적으로 개발제한구역, 자연휴양림 등에 많이 지정한다. 두 개만 놓고 비교하면 임업용 산지가 공익용 토지에 비해 개발이 아주 조금 용이하다고 보면 되지만, 결국 보전산지는 개발은 어렵다.
얼마 전 한 지인이 누가 토지를 사라고 권유해서 한번 투자를 해볼까 하여 어떤 땅인지 검토를 요청했다. 지번과 지목을 보니 산 번지의 임야로 되어 있다. 요새 네이버나 다음 등 포털사이트에 주소만 치면 위치와 현장, 위성사진을 확인할 수 있다.
토지이용 규제 확인원을 보니 용도 지역은 녹지지역 중 보전녹지지역, 산지관리법상 공익용 산지로 확인되었다. 결론은 당연히 사지 말라고 지인에게 통보했다. 보전산지는 나라에서 공공목적의 신도시 조성 등 대규모 개발 사업이 아닌 이상 해제하기가 힘들다. 경험상 민간 개발 사업으로 보전산지를 해제하고 아파트나 대규모 시설을 넣어본 사례가 없다.
기획 부동산에서 가장 사기 치는 땅이 바로 이 보전산지다. 지자체에서 무슨 개발계획이 있으면 그 호재를 가지고 여기도 개발이 된다고 소문을 낸다. 싼 가격에 토지를 사서 개발되고 나서 시세차익을 노리지만 그럴 가능성이 아주 낮다고 이해하면 된다. 옆에서 누군가가 00동 산 1-1 임야를 사라고 한다면 한 번쯤 의심해보자. 특히 도로도 없는 산 중턱의 토지라면 더더욱 기획부 동산일 확률이 높다.
우리말은 정말 위대하다고 생각하는 것이 단어에 그 의미를 잘 함축하고 있다는 것이다. 보전산지는 다시 한번 강조하지만 나를 건드리지 말고 가만히 놓아두라는 산지라는 이야기다. 보전의 의미를 새겨보아야 한다.[1]
분류[편집]
산지를 합리적으로 보전하고 이용하기 위하여 전국의 산지를 보전산지와 준보전산지로 구분하고 있으며, 산지의 구분에 따라 전국의 산지에 대하여 지형도면에 그 구분을 명시한 도면(산지구분도)을 작성하여 고시하고 있다.
보전산지는 지정 목적에 임업용 산지와 공익용 산지로 구분되며, 보전산지에서는 국방 · 군사시설, 사방시설 등 국토보전시설의 설치, 도로 등 공용 · 공공용 시설 설치 등의 특별한 경우를 제외하고는 산지전용이 금지되고, 보전산지로 지정 · 고시된 지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 지정 · 고시된 것으로 본다.
임업용 산지[편집]
임업용 산지는 산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지를 말한다.
- 채종림(採種林) 및 시험림의 산지
- 보전 국유림의 산지, 임업 진흥권역의 산지
- 형질이 우량한 천연림 또는 인공조림지로서 집단화되어 있는 산지
- 토양이 비옥하여 입목(立木)의 생육에 적합한 산지
- 보전 국유림 외의 국유림으로서 산림이 집단화되어 있는 산지
- 지방자치단체의 장이 산림경영 목적으로 사용하고자 하는 산지
- 그밖에 임업의 생산 기반 조성 및 임산물의 효율적 생산을 위한 산지 등등
공익용 산지[편집]
공익용 산지는 임업생산과 함께 재해 방지, 수원 보호, 자연생태계 보전, 자연경관 보전, 국민 보건 휴양 증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지를 말한다.
- 자연휴양림, 사찰림, 야생 동·식물특 별보호구역과 시·도 야생동식물 보호구역, 자연공원구역, 문화재보호구역, 상수원보호구역, 개발제한구역, 보전 녹지구역, 생태·경관보전 지역, 습지보호지역, 백두대간 보호지역, 다른 법률에 따라 환경보전 등의 목적으로 보전하기 위한 지역 등으로 지정 또는 결정된 산지
- 도시 주변 또는 산업단지의 환경오염 방지 등을 위하여 필요한 산지
- 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 공익용 산지의 용도로 사용하고자 하는 산지 등등[2][3]
허용되는 행위[편집]
임업용 산지[편집]
임업용 산지에서는 산지관리법 제12조 및 산지관리법 시행령에 의하여 임산물의 생산, 가공, 집하, 판매 시설 등의 행위 등이 가능하며 종교시설이나 병원, 사회복지시설, 청소년 수련원 등의 시설도 가능하다. 상세한 내용은 아래와 같다.
- 산지전용 제한지역에서 허용되는 행위.
- 임도, 산림경영 관리사 등 산림경영과 관련된 시설 및 산촌산업개발시설 등 산촌개발사업과 관련된 시설로서 법령이 정하는 시설의 설치.
- 수목원, 자연휴양림, 수목장림, 산림욕장, 산책로, 탐방로, 등산로, 전망대 및 자연관찰원, 산림전시관, 목공예실, 숲속 교실, 숲속 수련장, 산림 박물관, 산림교육자료관 등 산림교육 시설.
- 농림어업인이 자기 소유의 산지에 농림어업의 경영을 위하여 실제 거주할 목적으로 부지면적 660 제곱미터 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설.
- 농림어업용 생산, 이용, 가공시설 및 농어촌 휴양시설로서 법령이 정하는 시설의 설치.
- 광물, 지하구와 그밖에 대통령령이 정하는 지하자원의 탐사, 시추 및 개발과 이를 위한 시설의 설치.
- 석유 비축 및 저장시설, 전기통신설비 그밖에 법령이 정하는 공용, 공공용 시설의 설치.
- 허가를 받거나 신고를 한 묘지, 화장장, 납골시설의 설치.
- 종교 시설의 설치.
- 병원. 사회복지시설, 청소년수련시설, 근로자 복지시설, 공공직업훈련시설 등 공익 시설의 설치.
- 교육, 연구 및 기술 개발과 관련된 시설의 설치.
- 1부터 11까지의 규정에 의한 시설 외의 시설로서 대통령령이 정하는 지역사회개발 및 산업 발전에 필요한 시설의 설치.
- 1부터 12까지의 시설의 설치를 위하여 법령이 정하는 기간 동안 임시로 설치하는 진입로, 현장사무소 등 부대시설의 설치.
- 1부터 12까지의 시설 가운데 건축법상 건축물에 진입하기 위한 건축법상 도로의 설치.
- 그밖에 가축의 방목, 산채, 야생화, 관상수의 재배, 물건의 적치, 농로의 설치 등 임업용 산지의 목적 달성에 지장을 주지 아니하는 범위 안에서 다음의 행위.
임업용 산지는 공익용 산지보다는 허용되는 건축물의 범위가 넓고 다양하다. 토지를 개발해서 분양사업 등을 하려면 공장, 창고, 전원주택 등을 허락받아서 분양을 하는 것이 기본인데 임업용 산지는 그런 건축물은 허가가 나지 않는 것을 알고 있어야 한다.
공익용 산지[편집]
공익용 산지에서는 산지관리법 제12조 및 산지관리법 시행령에 의하여 임산물 생산, 가공, 집하 판매시설 등의 행위가 가능하다. 이런 시설들은 본래 임업용 산지에서만 허용되던 것들을 법을 개정해서 확대해 준 것이다. 또한 우주항공기술 개발과 관련된 시설의 설치도 가능하다.
또한 농림어업인 주택의 증축 및 개축이 가능하다. 최근에는 법령이 개정되면서 법령에 적합한 경우 신축도 가능하도록 하고 있다. 종교시설의 증축, 개축은 가능하지만 신축은 허용되지 않는다. 단 사찰림으로 지정된 산지에서는 사찰의 신축도 가능하다.
투자 측면에서 본다면 공익용 산지에서는 산지전용 제한지역보다는 허용되는 건축물의 범위가 보다 넓기는 하지만 개발을 해서 분양할 수 있는 사업성 있는 건축물은 별로 없다. 따라서 공익용 보전산지라고 토지이용계획 확인서에 표시된 토지는 다음에서 열거한 항목 가운데에 딱 맞는 것이 없다면 투자 가치가 낮은 토지라고 할 수 있다.
- 산지전용 제한지역에서 할 수 있는 시설의 설치.
- 임업용 산지에서 할 수 있는 행위 제2호 제3호 및 제6호의 규정에 의한 시설의 설치.
- 교육, 연구 및 기술 개발과 관련된 시설의 설치 가운데 국가 과학기술 위원회에서 심의한 우주항공기술 개발과 관련된 시설.
- 농림어업인의 주택과 종교시설의 설치
- 공용, 공공용 사업을 위하여 필요한 시설의 설치.
- 공기업, 준정부기관, 지방공사, 지방공단이 시행하는 사업으로 설치하는 시설.
- 폐기물 처리 시설 가운데 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 폐기물처리 시설.
- 광해를 방지하기 위한 시설.
- 앞에 설명한 시설의 설치를 위한 진입로, 현장사무소 등 법령이 정하는 부대시설의 설치.
- 그밖에 산채, 야생화, 관상수의 재배, 농로의 설치 등 공익용 산지의 목적 달성에 지장을 주지 아니하는 범위 안에서 법령이 정하는 행위.[4][5]
보전산지의 변경 해제[편집]
보전산지는 국가가 보존할 필요가 있다고 인정한 산지에 대해 산림 관련법에서 별도의 분류와 보존 방법, 개발 허용행위를 규정하고 있다. 보전산지는 전국의 산지를 대상으로 국가가 일정한 기준으로 분류한다.
전국의 보전산지는 전체 임야의 2/3가 넘는 약 77%이며, 준보전산지는 1/4이 채 안 되는 2 3%를 점한다. 보전산지 중 공익용 산지는 26%로 전국 임야의 약 1/4을 점하며, 주로 농림 어업인이 활용할 수 있는 임업용 산지는 55%로서 전체 임야의 절반이 넘는다.
보전산지는 그 용도가 크게 제한되기 때문에, 보전산지가 해제되어 준보전산지로 변경된다거나, 공익용 산지가 임업용 산지로 변경된다면, 해당 임야의 활용도는 높아지고, 재산가치도 크게 늘어난다. 따라서 일반인들은 보유하고 있는 보전산지의 해제(혹은 변경)를 기대하게 된다.
그러나 보전산지의 변경이나 해제는 그리 쉬운 것은 아니다. 산지구분에 관한 최종 결정권은 지정에서 변경 해제에 이르기까지 모든 권한이 국가(산림청)에 귀속되어 있기 때문에, 산주의 입장에서는 국가의 정책과 상황 변경에 따를 수밖에 없는 실정이다. 절차상으로는 산지 특성평가와 중앙 산지관리 위원회의 심의를 거쳐야 하는 등 절차가 매우 까다롭고 많은 시일이 소요된다.
보전산지의 변경[편집]
산림청장은 산지관리법에 따라 지정된 보전산지 중 임업용 산지가 공익용 산지의 지정 대상 산지에 해당하게 되는 경우에는 그 산지를 공익용 산지로 변경·지정할 수 있다. 또는 보전산지 중 공익용 산지가 공익용 산지의 지정 대상 산지에 해당되지 아니하고 임업용 산지의 지정 대상 산지에 해당하게 되는 경우에는 그 산지를 임업용 산지로 변경·지정할 수 있다.
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보전산지의 해제[편집]
산림청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 보전산지의 지정을 해제할 수 있다. 이 경우 산림청장은 요구에 부합되는지를 판단하기 위하여 필요하면 해당 산지의 입지여건, 자연경관 및 산림생태계 등 산지의 특성에 관한 평가를 실시할 수 있다.
- 보전산지가 임업용 산지 또는 공익용 산지의 지정 요건에 해당하지 아니하게 되는 경우
- 산지관리법 제8조에 따른 협의를 한 경우로서 보전산지의 지정을 해제할 필요가 있는 경우
- 산지관리법 제14조에 따른 산지전용허가 또는 제15조에 따른 산지전용신고(다른 법률에 따라 산지전용 허가 또는 산지전용 신고가 의제 되거나 배제되는 행정 처분을 포함한다)에 의하여 산지를 다른 용지로 변경하려는 경우로서 해당 산지전용의 목적 사업을 완료한 후 복구 의무를 면제 받거나 복구 준공검사를 받은 경우
- 그밖에 보전산지의 지정이 적합하지 아니하다고 인정되는 경우[6]
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동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 황상열, 〈이런 땅은 사지 마라, 보전산지〉, 《브런치》, 2020-02-22
- ↑ 〈보전산지〉, 《네이버 지식백과》
- ↑ 밍키, 〈보전산지란?〉, 《네이버 블로그》, 2017-01-15
- ↑ sunnyfunny, 〈보전산지 중 임업용 산지에서 할 수 있는 행위들〉, 《티스토리》, 2018-08-09
- ↑ sunnyfunny, 〈보전산지 중 공익용 산지에서 할 수 있는 행위들〉, 《티스토리》, 2018-08-09
- ↑ 가야컨설팅, 〈보전산지 변경 해제와 산지구분도〉, 《네이버 블로그》, 2015-12-07
참고 자료[편집]
- 〈보전산지〉, 《네이버 지식백과》
- 황상열, 〈이런 땅은 사지 마라, 보전산지〉, 《브런치》, 2020-02-22
- 밍키, 〈보전산지란?〉, 《네이버 블로그》, 2017-01-15
- sunnyfunny, 〈보전산지 중 임업용 산지에서 할 수 있는 행위들〉, 《티스토리》, 2018-08-09
- sunnyfunny, 〈보전산지 중 공익용 산지에서 할 수 있는 행위들〉, 《티스토리》, 2018-08-09
- 가야컨설팅, 〈보전산지 변경 해제와 산지구분도〉, 《네이버 블로그》, 2015-12-07
같이 보기[편집]
