환지예정면적

환지예정면적은 환지설계와 환지계획에 있어서 환지처분으로 받을 수 있는 예정된 면적을 말한다.

환지예정지는 종전의 권리면적과 환지예정지면적에 차이가 있는 경우는 원칙적으로 적은 면적으로 하나, 환지예정면적이 권리면적보다 큰 경우에는 환지예정면적으로 사정한다. 또한 환지가 확정된 경우에는 환지확정면적으로 한다.

상세[편집]

환지계획기준이 되는 종전 토지면적을 기준면적이라고 하는데, 실제 토지면적과 공부상 토지면적이 상이할 경우 그 권리내역과 관련한 분쟁이 빈발하여, 실무상 정과ㆍ규약ㆍ시행규정 등에 기준면적은 통상 토지대장이나 임야대장상의 면적으로 정한다는 내용을 기재해 두는 것이 일반적이다. 한편, 기준면적과 구별하여야 할 개념으로 권리면적이 있는데 이는 환지계획에 따라 종전 토지면적에서 부담면적(토지부담률)을 공제한 면적을 말한다.

환지계획을 정하는 방법에는 평가식, 면적식 및 절충식 등 3가지 방법이 있다.

평가식이란 토지의 가격을 위주로 환지계획을 정하는 것을 말한다. 즉 도시개발사업시행 전후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법이다. 이에 의하면, 정리 전ㆍ후 토지에 대한 전 필지를 평가하여 산출된 정리 전ㆍ후 총 토지 가격에 의하여 산정된 개발이익(비례율)을 전체토지에 등분배하여 공평하게 가산시킨 후, 가산된 토지가액에 따라 적정한 위치에 환지 지정되므로 환지 위치의 가액에 따라 다양한 감보율이 적용된다. 이에 따라 제자리환지의 원칙을 준수하면서 정지 전ㆍ후 토지가격에 따라 적정한 위치에 환지가 지정되게 된다.

면적식이란 면적을 기준으로 환지계획을 정하는 것을 말한다. 즉 도시개발사업 시행 전의 토지의 면적 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방법이다. 이에 의하면, 정리 전 토지의 이용상황ㆍ지목 등을 감안하여 여러 등급으로 분류하여 급지별로 차등감보를 하게 되는데, 공원, 녹지, 연도부담 면적 외의 도로면적, 체비지 면적 등을 정리 전 토지의 급지부담률에 따라 일정하게 부담한다(이른바 공통부담).

이러한 면적식은 연도부담 및 공통부담만 정하면 되므로, 환지방법이 비교적 간편하다는 장점이 있다. 그러나 특별한 경우 외에는 제자리환지가 불가피하고 제자리환지가 상당히 강조됨에 따라 계획적인 환지설계에는 부분적으로 부합되지 않을 수 있고, 특히 간선변 소획지 환지는 계획적인 도시개발에 저해요인으로 작용할 수 있다는 단점이 있다(사업대상지 전체 면적이 크지 않는 경우 사업구역 내 토지 전체에 대하여 공통환지를 정하고 여기에 주택 등을 건설하여 일정한 지분율에 따라 주택 등을 분양하는 개발방식에서는 이러한 방식이 이용될 수 있을 것이다). 흔히 각 필지 이용조건이 유사한 농경지구에 대한 도시개발사업이 이용된다.

면적식과 평가식의 가장 큰 차이점은 감보율의 적용에 있다. 면적식은 환지계획을 정함에 있어 면적을 기준으로 하여 정하는 것으로 정리 전 토지의 이용상황, 지목 등을 감안하여 여러 등급으로 분류하여 급지별로 차등감보를 하게 된다. 평가식이란 환지계획을 정함에 있어 토지의 가격을 위주로 정하는 것으로 정리전후 토지 가격에 의하여 산정된 개발이익(비례율)을 전체 토지에 균등하게 분배하여 가산시킨 후 가산된 토지가액에 따라 적정한 위치에 환지 지정되므로 환지 위치에 가액에 따라 다양한 감보율이 적용된다.

환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산[편집]

① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 토지구획정리사업법 또는 농어촌정비법등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 다만, 1984년 12월 31일이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984년 12월 31일이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다.<개정 1997.3.29>

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가

나. 취득가액 종전 토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가

2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해토지를 양도한 경우

가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가

나. 취득가액 환지예정면적×취득당시의 단위당 기준시가

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 종전의 토지소유자가 환지청산금을 수령하는 경우의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다.

1. 환지시 청산금을 수령한 경우

가. 양도가액 환지청산금에 상당하는 면적×환지청산금 수령시의 단위당 기준시가

나. 취득가액 환지청산금에 상당하는 면적 (종전 토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가)×------------- 권리면적

2. 환지예정지구의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가

나. 취득가액 권리면적-환지청산금액에 상당하는 면적 (종전 토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가)×------------------------------------- 권리면적

③ 제1항제1호 및 제2항의 경우에 환지사업으로 인하여 감소되는 토지의 면적에 대한 가액은 자본적 지출로 계상하지 아니한다.

[전문개정 1995.3.30]

참고자료[편집]

〈법인세법시행규칙〉, 《종합법률정보》
김명식 변호사,〈환지설계 중 평가식에 의한 환지계획〉, 《네이버 블로그》, 2016-12-12
김명식 변호사, 〈환지설계 중 면적식에 의한 환지계획〉, 《네이버 블로그》, 2016-12-12
건설인, 〈환지, 감보, 체비지, 보류지〉, 《네이버 블로그》, 2016-05-12
Scion, 〈환지 증환지/감환지/입체환지/부지정/제외〉, 《티스토리》, 2018-07-08

같이 보기[편집]

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