환지부지정

환지부지정은 환지를 지정하여 환지처분을 하여야 하나, 예외적으로 토지소유자의 신청 또는 동의가 있는 경우와 과소토지가 되어 환지처분을 할 수 없는 경우에 환지를 하지 아니하는 것을 말한다.

환지부지정과 과 환지지정의 제한

동의에 따른 환지의 제외

① 토지 소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있다(→ 환지부지정). 다만 해당 토지에 관하여 임차권자 등이 있는 경우에는 그 동의를 받아야 한다.

② 시행자는 다음 토지를 규약ㆍ정관 또는 시행규정으로 정하는 방법과 절차에 따라 환지를 정하지 아니할 토지에서 제외할 수 있다(→환지 지정해야 함)

ㄱ. 환지 예정지를 지정하기 전에 사용하는 토지

ㄴ. 환지 계획 인가에 따라 환지를 지정받기로 결정된 토지

ㄷ. 종전과 같은 위치에 종전과 같은 용도로 환지를 계획하는 토지

ㄹ. 토지 소유자가 환지 제외를 신청한 토지의 면적 또는 평가액(토지평가협의회에서 정한 종전 토지의 평가액)이 모두 합하여 구역 전체의 토지(국유지ㆍ공유지 제외) 면적 또는 평가액의 15% 이상이 되는 경우로서 환지를 정하지 아니할 경우 사업시행이 곤란하다고 판단되는 토지

ㅁ. 공람한 날 또는 공고한 날 이후에 토지의 양수계약을 체결한 토지(양수일부터 3년이 지난 경우는 제외)

토지면적을 고려한 환지

① 시행자는 토지 면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있으면 면적이 작은 토지는 과소토지가 되지 아니하도록 면적을 늘려 환지를 정하거나(→증환지) 환지 대상에서 제외할 수 있고(→환지 부지정), 면적이 넓은 토지는 그 면적을 줄여서 환지를 정할 수 있다.(→감환지). ② 과소 토지의 기준이 되는 면적은 다음의 범위에서 시행자가 규약ㆍ정관 또는 시행규정으로 정한다.

ㄱ. 주거지역(60㎡) ㄴ. 상업지역(150㎡) ㄷ. 공업지역(150㎡) ㄹ. 녹지지역(200㎡) ㅁ. 상기 외의 지역(60㎡)

공공시설의 용지에 관한 조치

① 토지보상법의 공익사업(제4조)에 해당하는 공공시설의 용지에 대하여는 환지 계획을 정할 대 그 위치, 면적 등에 관하여 환지계획의 원칙적인 기준을 적용하지 아니할 수 있다.

② 시행자가 도시개발사업의 시행으로 국가 또는 지방자치단체가 소유한 공공시설과 대체되는 공공시설을 설치하는 경우 종전의 공공시설의 전부 또는 일부의 용도가 폐지되거나 변경되어 사용하지 못하게 될 토지는 환지를 정하지 아니하며(→환지 부지정), 이를 다른 토지에 대한 환지의 대상으로 하여야 한다.

입체 환지

입체환지는 환지 전 토지나 건축물에 대한 권리를 도시개발사업으로 건설되는 구분건축물에 이전하는 방식이다.

① 시행자는 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에는 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분(→구분건축물)을 부여할 수 있다. 다만, 입체 환지를 신청하는 자의 종전 소유 토지 및 건축물의 권리가액이 도시개발사업으로 조성되는 토지에 건축되는 구분건축물의 최소 공급 가격의 70% 이하인 경우에는 시행자가 규약, 정관 또는 시행규정으로 신청대상에서 제외(→환지 부지정)할 수 있다.

③ 입체환지의 경우 시행자는 환지 계획 작성 전에 실시계획의 내용, 환지 계획 기준, 환지 대상 필지 및 건축물의 명세, 환지신청 기간 등의 사항을 토지 소유자(건축물 소유자를 포함)에게 통지하고 해당 지역에서 발행되는 일간신문에 공고하여야 한다.

④ 입체환지의 신청 기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이하로 하여야 한다. 다만, 시행자는 환지 계획의 작성에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 20일의 범위에서 그 신청기간을 연장할 수 있다.

입체환지에 따른 주택 공급

① 시행자는 입체 환지로 건설된 주택 등 건축물을 인가된 환지 계획에 따라 환지신청자에게 공급하여야 한다. 이 경우 주택을 공급하는 경우에는 주택법에 따른 주택의 공급에 관한 기준을 적용하지 아니한다.

② 입체 환지로 주택을 공급하는 경우 환지 계획의 내용은 다음 기준에 따른다.(→원칙)

ㄱ. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급할 것

ㄴ. 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택

③ 시행자는 다음의 토지 소유자에 대하여는 소유한 주택의 수만큼 공급할 수 있다.

ㄱ. 과밀억제권역에 위치하지 아니하는 도시개발구역의 토지 소유자

ㄴ. 근로자(공무원인 근로자 포함) 숙소나 기숙사의 용도로 주택을 소유하고 있는 토지 소

ㄷ. 공공시행자

④ 입체 환지로 주택을 공급하는 경우 주택을 소유하지 아니한 토지 소유자에 대하여는 기준일 현재 다음 경우에만 주택을 공급할 수 있다.

ㄱ. 토지 면적이 국토교통부장관이 정하는 규모 이상인 경우

ㄴ. 종전 토지의 총 권리가액(주택 외의 건축물이 있는 경우 그 건축물의 총 권리가액을 포함)이 입체환지로 공급하는 공동주택 중 가장 작은 규모의 공동주택 공급예정가격 이상인 경우

⑤ 시행자는 입체 환지의 대상이 되는 용지에 건설된 건축물 중 공급대상자에게 공급하고 남은 건축물의 공급에 대하여는 규약, 정관 또는 시행규정으로 정하는 목적을 위하여 체비지(건축물을 포함)로 정하거나 토지 소유자 외의 자에게 분양할 수 있다.

체비지

① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며(→환지 부지정), 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.

② 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장은 공동주택의 건설을 촉진하기 위하여 필요하다고 인정하면 체비지 중 일부를 같은 지역에 집단으로 정하게 할 수 있다.

환지 지정의 제한

① 시행자는 주민 등의 의견청취를 위하여 공람 또는 공청회의 개최에 관한 사항을 공고한 날 또는 투기억제를 위하여 시행예정자의 요청에 따라 지정권자가 따로 정하는 날(→기준일)의 다음 날부터 아래의 경우에는 해당 토지 또는 건축물에 대하여 금전으로 청산하거나 환지지정을 제한할 수 있다.

ㄱ. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우

ㄴ. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

ㄷ. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

ㄹ. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택이나 그 밖의 집합건물법에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물을 건축하여 토지 또는 건축물의 소유자가 증가되는 경우

② 지정권자는 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일과 그 지정사유 등을 관보 또는 공보에 고시하여야 한다.

환지처분의 종류

협의의 환지처분은 적응환지처분을 원칙으로 하고 있고, 예외적으로 증환지처분, 감환지처분, 입체환지처분, 특정토지에 대한 환지처분을 포함하고, 광의의 환지처분은 환지부지정처분, 입체환지처분, 보류지ㆍ체비지지정처분을 포함한다.

적응환지처분

환지는 종전 택지의 위치, 지적, 토질, 수리, 이용 상황, 환경 등이 조응하도록 정하지 않으면 안되는 것을 조응의 원칙이라고 하고, 이러한 원칙을 적용하여 환지를 지정한 처분을 적응환지처분이라 한다.

증환지처분, 감환지처분

적응환지로 지정되어야 할 토지가 시가지에서 재해방지 및 위생의 향상이라는 관점에서 과소로 되는 경우가 있는데 이때 시행자는 그 규모를 예외적으로 종전 토지의 면적보다 많이 환지하도록 하거나, 특별한 필요가 있다고 인정되는 때에 면적이 크고 여유 있는 환지의 지적에 대하여 그 면적을 감소하여 환지를 하도록 하고 있다.

환지부지정처분

환지를 지정하여 환지처분을 하여야 하나, 예외적으로 토지소유자의 신청 또는 동의가 있는 경우와 과소토지가 되어 환지처분을 할 수 없는 경우에 환지를 하지 아니하는 것을 말한다.

입체환지처분

시행자가 도시개발사업의 원활한 시행을 위하여 필요한 때에는 토지소유자의 동의를 얻어 환지의 목적인 토지에 갈음하여 시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여하는 것을 말한다. 입체환지의 요건은 환지가 과소토지일 것, 토지소유자의 동의가 있을 것, 시행자에게 처분권한이 있는 건축물이어야 할 것으로 하고 있다.

보류지ㆍ체비지 지정처분

보류지라 함은 환지방식에 의하여 조성되는 토지 중에서 일반환지 대상토지 외의 토지를 말하여 체비지, 공공시설용지 및 기타 용지를 kf하고, 체비지라 함은 도시개발사업으로 인하여 발생하는 사업비용을 충당하기 위하여 사업시행자가 취득하여 집행 도는 매각하는 토지를 말한다. 보류지와 체비지는 환지방식에 의한 사업시행자가 사업의 비용을 충당하기 위하여 사업시행자가 취득하여 집행 또는 매각하는 토지를 말한다. 보류지와 체비지는 환지방식에 의한 사업시행자가 사업의 비용을 충당하기 위하여 규약, 정관, 시행규정 도는 사업계획에서 정하는 목적을 위해 환지계획에서 일정한 위치ㆍ단지의 토지를 집단적으로 환지로 정하지 않는다는 점에서 동일하나, 보류지가 체비지를 포함한다는 점에서 더 넓은 개념이다.

참고자료

• 김명식 변호사, 〈도시개발사업 환지처분의 종류〉, 《네이버 블로그》, 2016-12-22
• 쉽따맨, 〈환지 부지정과 환지 지정의 제한 - 쉽따 부동산공법〉, 《네이버 블로그》, 2021-09-27

같이 보기

• 환지
• 환지계획
• 환지처분
• 환지설계
• 환지청산
• 환지제외
• 과소토지

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